Modifications apportées au dispositif Pass-Foncier
« Bail à construction »
Et nouveau dispositif Pass-Foncier sous la forme
d’un Prêt à remboursement différé

Afin d’étendre le champ d’application du mécanisme Pass-foncier aux opérations de vente d’immeubles neufs, jusqu’ici exclues du dispositif Pass-Foncier « Bail à construction », un nouveau dispositif Pass-Foncier a été créé sous la forme d’un prêt à remboursement différé.

Il existe désormais deux dispositifs PASS FONCIER distincts :

LE PASS-FONCIER SOUS LA FORME D’UN BAIL A CONSTRUCTION

Dispositif qui organise une dissociation entre l’opération de construction et l’acquisition du terrain. Le dispositif consiste à limiter au départ le montant de l’opération au seul coût de la construction en neutralisant le prix du terrain pendant toute la durée de remboursement des prêts affectés à la construction, le foncier étant prix en charge par une personne morale désignée par le CIL/CCI pendant cette période.

L’opération d’accession se réalise en deux temps : au cours de la première phase, l’accédant à la propriété finance le coût de la construction de sa maison, et dans un second temps, il achète le terrain appartenant à la structure porteuse qui a préalablement acheté le terrain et mis celui-ci à disposition de l’accédant dans le cadre d’un bail à construction. La revente se fait au prix d’origine indexé.

La loi de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009 :

• A apporté une modification importante à ce dispositif en limitant désormais le prix de la maison devant être réalisée dans ce dispositif Pass-Foncier à certains plafonds ;

• Et a prolongé jusqu’au 31 décembre 2010 ce dispositif, qui concerne uniquement les maisons individuelles.

LE PASS-FONCIER SOUS LA FORME D’UN PRET A REMBOURSEMENT DIFFÉRÉ

La loi de mobilisation pour le logement précitée a créé une nouvelle forme de Pass-Foncier sous la forme d’un prêt à remboursement différé octroyé par un organisme collecteur associé de l’UESL. L’instruction fiscale 8A-3-09 du 29 décembre 2009 consultable sur le site
http://www.circulaires.gouv.fr/pdf/2009/12/cir_30176.pdf commente l’application de cette disposition.

I- MODIFICATIONS DE CERTAINES DISPOSITIONS DU DISPOSITIF PASS FONCIER

« Bail a construction« 

• A compter du 28 mars 2009 (date de dépôt du permis de construire) et jusqu’au 31 décembre 2009, le prix de vente ou de construction (TTC avec une TVA à 5.5 %) ne doit pas excéder les prix de vente plafonds du PSLA, soit les montants suivants (exprimés en m² de surface utile, variables suivant les zones géographiques) :

Zone A	Zone B1	ZONE B2	Zone C
4100	2750	2400	2100

La surface utile est égale à :

• La surface habitable
• Augmentée de la moitié de la surface des annexes (la surface du garage ou de l’emplacement de stationnement est prise en compte dans la limite de 6 m² par logement).

Pour les opérations de construction d’un logement, ce plafond porte sur le seul prix de la construction : ni le prix du terrain, ni le prix total de l’opération (construction + terrain) ne sont plafonnés)

Ces prix plafonds sont révisés au 1^er Janvier de chaque année en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du 2^ème trimestre de l’antépénultième année et celui de l’année précédente.

En 2010 (sous réserve de confirmation par l’administration), les plafonds de prix figurant dans le tableau ci-dessus diminuent de -4.10 %, reflétant l’évolution de l’ICC.

• Par ailleurs, depuis un arrêté du 10 août 2009, les accédants à la propriété bénéficient d’une garantie de relogement et d’une garantie de rachat du logement dans les conditions prévues par le contrat de prêt. Cet arrêté précise les conditions de mise en œuvre de ces garanties, qui sont applicables au Pass-Foncier dans ses deux formes : le prêt Pass-Foncier et le bail à construction.

LA GARANTIE DE RACHAT consiste pour le 1% logement à proposer de racheter le logement à un prix égale à 80 % du prix d’acquisition, ou en cas de location-accession, du prix arrêté lors de la levée de l’option, étant précisé que :

- D’une part, ce prix de rachat est diminué de 1.5 % au plus par année écoulée, à partir de la 6^ème année suivant celle au cours de laquelle la vente initiale ou, en cas de location-accession, le transfert de propriété a eu lieu ;
- D’autre part, ce prix peut-être minoré des frais de réparations rendues nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent ni de l’usage normal du logement, ni de la vétusté de ses installations

LA GARANTIE DE RELOGEMENT consiste pour le 1% logement à proposer trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités des bénéficiaires, dans un délai de 6 mois à compter de la demande de mise en jeu de cette garantie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le demandeur dispose d’un délai d’un mois à compter de chacune des offres pour l’accepter. A l’expiration du délai d’un mois à compter de la dernière offre, la garantie cesse de s’appliquer si l’accédant n’a pas accepté l’une des trois offres qui lui ont été proposées.

Nous vous rappelons que dans le cadre du dispositif Pass-Foncier « Bail à construction », le mécanisme choisi est celui de la livraison à soi-même : le prix correspondant à la construction de la maison doit être chiffré avec une TVA à 19.6 %. Ce n’est qu’à l’achèvement de la construction que le maître de l’ouvrage pourra demander le remboursement du trop versé de TVA (correspondant au différentiel de TVA à 19.6 % et de la TVA à 5.5 %).

II- MISE EN PLACE D’UN NOUVEAU DISPOSITIF PASS-FONCIER

« Prêt a remboursement différé« 

A/ Le Champ d’application du nouveau Pass-Foncier « Prêt à remboursement différé« 

Le nouveau PASS FONCIER est applicable :

• aux ventes de logements neufs collectifs ou individuels groupés
• aux constructions de logements individuels (CCMI notamment)

B/ Les conditions relatives à l’octroi du nouveau Pass-Foncier « Prêt à remboursement différé« 

Ce dispositif bénéficie aux ménages :

- Qui acquièrent pour la première fois un logement neuf destiné à l’usage de résidence principale
Sont considérés comme acquérant pour la première fois, les ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la décision d’octroi du Pass-Foncier signée par l’accédant

- Bénéficiant d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales (ou par un groupement de collectivités territoriales) du lieu d’implantation du logement

Le montant de l’aide accordée au ménage accédant est compris entre 3 000 et 5000 € selon le lieu et le nombre d’occupants du logement

COMPOSITION DU MENAGE	Zone A	Zone B et C
1 à 3 personnes	4 000 €	3 000 €
4 personnes et Plus	5 000 €	4 000 €

-       Dont les ressources ne dépassent pas les plafonds établis au titre du PSLA

NOMBRE DE PERSONNES DESTINEES A OCCUPER LE LOGEMENT	Zone A	Zone B et C
1	31 250 €	23 688 €
2	43 750 €	31 588 €
3	50 000 €	36 538 €
4	56 875 €	40 488 €
5 et plus	64 875 €	44 425 €

C/ Le plafonnement des prix de vente ou de construction

La Loi de mobilisation pour le logement plafonne les prix de vente ou de construction des logements réalisés dans le cadre du Pass-Foncier.

A compter du 28 mars 2009 (date de dépôt du permis de construire) le prix de vente ou de construction (TTC incluant une TVA à 5.5 %) ne doit pas excéder les prix de vente plafonds du PSLA, soit les montants suivants (exprimés en m² de surface utile, variables suivant les zones géographiques) :

Zone A	Zone B1	ZONE B2	Zone C
4100	2750	2400	2100

La surface utile est égale à :

- La surface habitable
- Augmentée de la moitié de la surface des annexes (la surface du garage ou de l’emplacement de stationnement est prise en compte dans la limite de 6 m² par logement)

Pour les opérations de construction d’un logement, ce plafond porte sur le seul prix de la construction : ni le prix du terrain, ni le prix total de l’opération (construction + terrain) ne sont plafonnés.

En 2010 (sous réserve de confirmation par l’administration), les plafonds de prix figurant dans le tableau ci-dessus diminuent  de – 4.10 %, reflétant l’évolution de l’ICC.

C/ Les caractéristiques du prêt PASS FONCIER

Le montant du prêt Pass-Foncier

Le montant du prêt Pass-Foncier est égal à 30 % du coût total de l’opération dans la limite des plafonds suivants :

Zone A	Zone B1	ZONE B2	Zone C
50 000 €	45 000 €	40 000 €	30 000 €

Le paiement des intérêts et le remboursement

Le Prêt Pass-Foncier comporte un différé d’amortissement, c’est-à-dire une période au cours de laquelle l’emprunteur ne paie chaque mois que l’intérêt. La durée de différé du prêt Pass-Foncier est égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l’opération, à l’exclusion du PTZ et dans la limite d’un maximum de 25 ans.

Pendant la durée du différé d’amortissement, les intérêts du prêt sont payés mensuellement au taux nominal annuel de :

• 1.25 % par an, lorsque l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction
• 2.5 % par an dans les autres cas

Après la période de différé, l’amortissement du prêt Pass Foncier commence. Le prêt est amortissable sur 10 ans maximum. Le taux nominal annuel d’amortissement est égal à 4.5 % par an après le différé.

Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur a la faculté de rembourser le capital restant dû sans être redevable d’une pénalité de quelque nature que ce soit.

Assujettissement au taux réduit de TVA des opérations Pass Foncier sous la forme de prêt à remboursement différé

Le bénéfice de ce taux réduit est applicable aux opérations engagées à compter du 29 mars 2009 et jusqu’au 31 Décembre 2010. La date de signature par l’accédant de l’attestation d’octroi du Pass-Foncier établie par le CIL ou CCI vaut date d’engagement de l’opération.

La vente ou la construction d’un logement neuf destiné à être affecté à la résidence principale d’un ménage accédant bénéficiant d’un prêt à remboursement différé du 1 % dans la cadre du dispositif Pass Foncier est assujetti au taux réduit de TVA de 5.5 %.

L’application du taux réduit de TVA par le mécanisme complexe de livraison à soi-même n’est pas reprise dans le nouveau dispositif et c’est un régime unique de TVA réduite qui s’applique dès la signature du contrat de construction de maison individuelle.

ZOOM SUR L’INSTRUCTION FISCALE

L’instruction Fiscale 8 A-3-09 précise qu’ « en cas d’opération de construction, le taux réduit s’applique :

• au coût des travaux facturés par les entrepreneurs dans le cadre de contrats d’entreprises
• aux honoraires des architectes, géomètres, maîtres d’œuvre, métreurs,
• aux frais généraux, etc…. »

Le contrat d’entreprise est un contrat de louage d’ouvrage par lequel l’entrepreneur s’engage envers le maître d’ouvrage à exécuter des travaux;

Les contrats de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture du plan sont des contrats d’entreprises régis par une loi d’ordre public (loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990)

Le taux réduit s’applique donc bien au coût des travaux facturés par le constructeur au maître d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de construction d’une maison individuelle.

Enfin, l’instruction fiscale prévoyant que le taux réduit s’applique au coût des travaux facturés par les entrepreneurs dans le cadre de contrats d’entreprises, on peut en déduire que les travaux réservés visés à la notice descriptive du CCMI peuvent bénéficier du taux réduit à la condition qu’ils soient exécutés par une entreprise dans le cadre d’un marché de travaux.

Il revient au constructeur de maisons individuelles de conserver à l’appui de sa comptabilité la copie de l’attestation d’octroi du prêt Pass Foncier que lui aura remis son client. Ce document permettre de justifier du bien fondé de la facturation des prestations réalisées au taux réduit de TVA.

Les conditions requises pour bénéficier du taux de TVA réduit doivent être remplies pendant une durée de 15 ans suivant le fait générateur. A défaut, le bénéfice du taux de TVA réduit est remis en cause et le bénéficiaire du prêt Pass Foncier est tenu de verser un complément de TVA. La loi instaure cependant une atténuation au principe de remise en cause de l’avantage fiscal en prévoyant une diminution du complément d’impôt dû au titre de la TVA au-delà de la cinquième année de détention du bien.

La sécurisation de l’acquéreur : les garanties du rachat et de relogement

Dans le cadre du Pass Foncier, l’acquéreur bénéficie d’une garantie de rachat et d’une garantie de relogement assurée par le 1 % logement, dont le contenu a été précisé ci-dessus.

III- LA FACTURATION DES TRAVAUX SOUS-TRAITÉS

L’instruction fiscale précise qu’ « en cas de sous-traitance, les travaux facturés par le sous-traitant à l’entrepreneur principal relèvent du taux normal. Cette règle est de portée absolue.

Mais l’entrepreneur principal facture au client final l’ensemble des travaux au taux réduit y compris ceux qu’il a fait sous traiter pour autant que les conditions générales prévues pour l’application du taux réduit sont réunies. »