Intérêts d’emprunt pour l’acquisition de votre habitation principale

L’administration commente les nouvelles conditions d’application du crédit d’impôt accordé aux contribuables qui financent par l’emprunt l’acquisition ou la construction de leur habitation principale : respect de normes techniques et de performance énergétique minimales pour les logements neufs et crédit d’impôt renforcé pour les logements répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005.

L’ESSENTIEL

• Pour l’ensemble des logements neufs, l’application du crédit d’impôt sera subordonnée à la justification du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur

• La réglementation thermique en vigueur s’entend de celle applicable à la date du dépôt de la demande de permis de construire

• Par ailleurs, pour les logements acquis neufs à compter de 2009, le crédit d’impôt est renforcé si le logement répond aux conditions d’attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005″

• Dans ce cas, le taux du crédit d’impôt est de 40 % pendant les 7 premières annuités d’intérêts

• Le label doit être délivré au plus tard, selon le cas, à la date d’acquisition ou a la date d’achèvement de l’immeuble

• Dans certains cas, le contribuable peut bénéficier de la majoration du crédit d’impôt avant la délivrance du label

• Par tolérance, le crédit d’impôt majoré s’applique lorsque des travaux permettant au logement de remplir les conditions d’attribution du label BBC 2005 sont achevés dans les 12 mois de l’acquisition d’un logement neuf ou de l’achèvement du logement

DEUX AMÉNAGEMENTS

Un crédit d’impôt est accordé aux contribuables qui acquièrent ou construisent leur habitation principale au titre des intérêts des prêts supportés à raison de cette opération.

Ce crédit d’impôt est aménagé sur deux points :

• D’une part, et pour l’ensemble des logements neufs, son application est subordonnée à la justification, par le contribuable, du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur. Cette mesure concerne les logements qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de la date d’entrée en vigueur d’un décret, non publié à ce jour, et au plus tard, à compter du 1^er Janvier 2010

• D’autre part, et pour les logements neufs dont le contribuable justifie qu’ils présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur, la durée d’application du crédit d’impôt est portée de 5 à 7 annuités de remboursement et son taux est fixé uniformément à 40 % pendant toute cette période. Ce crédit d’impôt majoré s’applique aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1^er janvier 2009 ou, pour ceux que le contribuable fait construire ou encore pour les locaux non affectés à l’usage d’habitation qui sont transformés en logement, aux logements qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter de la même date.

ÉCO-CONDITIONNALITÉ POUR LES LOGEMENTS NEUFS

Logements concernés

Pour les logements neufs, le contribuable bénéficie du crédit d’impôt s’il justifie du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur (éco-conditionnalité)

Sont concernés par cette éco-conditionnalité :

• Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement
• Les logements que le contribuable fait construire
• Les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement

Cette condition ne s’applique donc ni aux logements anciens, ni aux logements rendus habitables, ni aux logements acquis en l’état futur de rénovation.

Les logements neufs qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur permettant de bénéficier de la majoration du crédit d’impôt sont réputés satisfaire l’éco-conditionnalité

Justification exigée

Respect de la réglementation thermique en vigueur

Le contribuable qui entend bénéficier du crédit d’impôt doit justifier du respect de la réglementation thermique en vigueur à la date du dépôt de la demande de permis de construire de la construction. Ces justifications doivent être apportées selon des modalités définies par décret.

Il est rappelé que :

• La réglementation thermique 2000 (RT 2000) s’applique aux constructions neuves ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée entre le 2 juin 2001 et le 31 Août  2006
• La réglementation thermique 2005 (RT 2005) s’applique aux constructions neuves ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à partir du 1^er septembre 2006

En conséquence, les logements soumis à la RT 2000, comme ceux soumis à la RT 2005, peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Toutefois,en pratique, pour les logements soumis à la RT 2000 l’obligation de justifier du respect de cette réglementation thermique n’est pas exigée, dès lors que leur permis de construire est nécessairement antérieur à la date de publication du décret relatif à l’éco-conditionnalité.

Entrée en vigueur subordonnée à la publication d’un décret

Les conditions dans lesquelles le contribuable doit ou non justifier que le logement respecte la réglementation thermique en vigueur dépendent de la date de dépôt de la demande de permis de construire et de la date d’entrée en vigueur du décret, à paraître, permettrant au contribuable de disposer d’éléments de preuve du respect de cette condition.

Les différentes situations susceptibles d’être rencontrées sont synthétisées dans le tableau ci-après.

Date de dépôt de la demande de permis de construire	Avant la date d’entrée En vigueur du décret	A compter de la date d’entrée en vigueur du décret et, au plus tard à compter du 1er janvier 2010
Acquisition d’un logement neuf achevé	Pas d’obligation de justifier. Avant l’entrée en vigueur, le crédit d’impôt ne peut donc pas faire l’objet d’une remise en cause motivée par la seule absence de justification du respect de la règlementation thermique en vigueur	Obligation de justifier. A compter de l’entrée en vigueur du décret, et au plus tard du        1er Janvier 2010, le crédit d’impôt pourra faire l’objet d’une remise en cause en cas d’absence de justification du respect de la réglementation thermique en vigueur
Acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement
Locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement
Construction d’un logement par le contribuable

Logements achevés après la date d’entrée en vigueur du décret

Lorsque la demande de permis de construire est déposée avant la date d’entrée en vigueur du décret mais que le logement est achevé à compter de cette date, le contribuable peut bénéficier du crédit d’impôt sans avoir à justifier que le logement répond aux conditions fixées par la réglementation thermique en vigueur.

Bien entendu, aucune opération antérieure au 06 mai 2007 n’ouvre droit au crédit d’impôt, quelle que soit la situation de ces logements au regard du respect de la réglementation thermique en vigueur.

En effet, le bénéfice du crédit d’impôt s’applique aux intérêts versés au titre des prêts immobiliers contractés pour une acquisition qui a donné lieu à la signature d’un acte authentique à compter du 6 mai 2007, ou en cas de construction, lorsque la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue à compter de cette même date.

CREDIT D’IMPOT MAJORÉ POUR LES LOGEMENTS NEUFS « BBC »

Nature de la majoration

Pour les logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur

• Le nombre d’annuités de remboursement pris en compte pour la détermination du crédit d’impôt est porté à 7 annuités (au lieu de 5)
• Le taux du crédit d’impôt est porté à 40 % sur toute cette période

L’application de la majoration du crédit d’impôt n’emporte aucune conséquence sur la détermination de la base du crédit d’impôt, ni sur la détermination du plafond annuel des intérêts pris en compte.

Rappelons qu’une disposition du projet de loi de finances pour 2010, d’ores et déjà adoptée par les députés, prévoit une baisse progressive des taux du crédit d’impôt pour les logements neufs ne répondant pas aux conditions d’attribution du label BBC 2005

Logements concernés

Logements neufs ou assimilés

La majoration du crédit d’impôt concerne uniquement :

• Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1^er janvier 2009. La date d’acquisition s’entend de la date de la signature de l’acte authentique d’achat
• Les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 1^er Janvier 2009
• Les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 1^er Janvier 2009.

En revanche, la majoration du crédit d’impôt ne concerne ni les logements anciens, ni les logements rendus habitables, ni les logements acquis en l’état futur de rénovation.

Les logements acquis neufs avant le 1^er Janvier 2009 ne bénéficient donc pas du crédit d’impôt majoré. Sont également exclus, quand bien même la date d’achèvement du logement est postérieure au 1^er Janvier 2009 :

• Les logements acquis en l’état futur d’achèvement avant le 1^er Janvier 2009
• Les logements que le contribuable fait construire, lorsque la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue avant le 1^er Janvier 2009
• Les locaux non affectés à l’habitation qui sont transformés en logements, lorsque la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue avant le 1^er Janvier 2009.

A NOTER

Lorsqu’ils remplissent les conditions d’attribution du crédit d’impôt majoré, les logements ne sont pas soumis à l’obligation de justification du respect de l’éco-conditionnalité.

Logements répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005

Niveau de performance globale défini par décret

Le crédit d’impôt majoré concerne les logements qui répondent à un niveau de performance globale défini par décret

Il s’agit donc des logements qui répondent aux conditions d’attribution du label « Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005″

Ce label est délivré, sur la demande du maître d’ouvrage ou de toute personne chargée de la construction du logement, par un organisme ayant passé une convention spéciale avec l’Etat et accrédité selon la norme en 45011 par le comité français d’accréditation (COFRAC) ou par tout autre organisme d’accréditation signataire de l’accord multilatéral de coordination européenne des organismes d’accréditation (European Coopération for Accréditations, ECA)

Date de délivrance du label

Pour ouvrir droit à la majoration, le logement doit avoir fait l’objet de la délivrance du label :

• Au plus tard à la date d’acquisition, lorsqu’il s’agit de logements acquis neufs achevés. La date d’acquisition s’entend de la date de la signature de l’acte authentique d’achat
• A la date d’achèvement de l’immeuble, lorsqu’il s’agit de logements acquis en l’état futur d’achèvement, de logements que le contribuable fait construire ou de locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement. La date d’achèvement du logement s’entend de celle retenue par la jurisprudence et de la doctrine administrative

A NOTER

Le bénéfice de la majoration doit être demandé par le contribuable lors du dépôt de la déclaration de revenus (formulaire 2042) de l’année au titre de laquelle le crédit d’impôt est demandé pour la première fois. En conséquence, les contribuables qui acquièrent un logement en l’état futur d’achèvement ou qui font construire un logement, peuvent bénéficier de la majoration du crédit d’impôt avant même l’achèvement du logement et par conséquent, avant la délivrance du label BBC 2005, lorsqu’ils n’ont pas demandé à bénéficier, pour la première fois, du crédit d’impôt à la date d’achèvement ou de livraison du logement

Travaux réalisés dans les 12 mois de l’acquisition ou de l’achèvement du logement

Application du crédit d’impôt par tolérance

En principe, seule l’acquisition ou la construction de logements neufs répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005 ouvre droit au crédit d’impôt majoré

Il est toutefois admis que la majoration puisse s’appliquer lorsque des travaux permettant au logement de remplir les conditions d’attribution du label BBC 2005 sont réalisés :

• Concomitamment à son acquisition (cas des logements neufs)
• Ou immédiatement après son achèvement (cas des logements acquis en l’état futur d’achèvement, des logements que le contribuable fait construire ou encore des locaux non affectés à l’usage d’habitation qui sont transformés en logement)

Ainsi, pour l’application de cette mesure de tempérament, les travaux doivent être réalisés et achevés dans les 12 mois qui suivent :

• La date de signature de l’acte authentique, pour les logements neufs
• L’achèvement de l’immeuble, pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, les logements que le contribuable fait construire ou les logements non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement

Ces travaux doivent être financés au moyen du prêt qui a permis de financer l’acquisition ou la construction du bien ou par un prêt immobilier distinct, sous réserve que ce prêt soit souscrit concomitamment à celui qui a permis de financer l’acquisition ou la construction du logement;

ATTENTION Cette mesure dérogatoire doit être appliquée strictement au regard de l’appréciation du délai de 12 mois. Cela étant, cette disposition n’a pas pour effet de proroger la durée majorée d’application du crédit d’impôt

Dans ce cas, le bénéfice de la majoration doit être également demandé lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice du crédit d’impôt est demandé pour la première fois.

Logements éligibles à la mesure de tolérance

La mesure de tolérance s’applique :

• Aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1^er Janvier 2009
• Pour les logements que le contribuable fait construire ou les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement, aux logements qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter de cette même date

Ainsi, par exemple, les logements acquis avant 2009 qui font, au cours de l’année 2009, l’objet de travaux leur permettant de répondre aux conditions d’attribution du label BBC 2005 n’ouvrent pas droit au crédit d’impôt majoré, quand bien même ces travaux sont réalisés dans les 12 mois de l’acquisition.

Justificatif à produire

Les contribuables ne sont pas tenus de joindre à leur déclaration de revenus le justificatif correspondant à la majoration du crédit d’impôt dont ils demandent à bénéficier.

Cela étant, ils doivent tenir à la disposition de l’administration le document justifiant que le label BBC 2005 a été délivré au logement pour lequel la majoration a été demandée. Ce document peut être réclamé par l’administration au plus tôt lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle :

• L’acquisition est intervenue pour les logements acquis neufs
• L’immeuble est achevé, pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, les logements que le contribuable fait construire ou les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement

Période d’application du crédit d’impôt

Sept premières annuités de remboursement

Le nombre d’annuités de remboursement pris en compte pour la détermination du crédit d’impôt est fixé à 7.

L’administration transpose, mutatis, mutandis, les solutions retenues dans le cadre des 5 premières annuités pour ce qui concerne :

• La définition du terme annuités
• Le point de départ du décompte des 7 premières annuités éligibles
• Les prêts relais
• Le déblocage échelonné et progressif des fonds (cas des VEFA NOTAMMENT)
• L’absence de versement d’intérêts au cours d’une année. De même, le remboursement différé de la première échéance de remboursement n’a pas d’incidence sur le point de départ du décompte des 7 premières annuités éligibles au crédit d’impôt et n’as pas pour effet de prolonger la durée d’application du crédit d’impôt au-delà de l’échéance ou de permettre le report et la prise en compte de ces intérêts au-delà de l’échéance de la septième annuité
• La souscription d’un prêt substitutif

Option pour l’application différée du crédit d’impôt

En cas de construction ou d’acquisition en l’état futur d’achèvement, le point de départ de la première annuité peut être différé, à la demande du contribuable, à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.

Toutefois, l’administration admet que les contribuables qui ont bénéficié du crédit d’impôt au titre d’intérêts versés avant la date d’achèvement ou de livraison du logement devront, pour bénéficier de l’application différée du crédit d’impôt, revenir explicitement sur leur choix et déposer des déclarations rectificatives conduisant au reversement des crédits d’impôt précédemment obtenus. Dans cette hypothèse, le reversement des crédits d’impôt remis en cause sera, le cas échéant, assorti du paiement de l’intérêt de retard

Articulation avec d’autres dispositifs fiscaux

Le contribuable qui acquiert un logement répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005 peut, sous réserve de remplir les conditions d’application propres à chacun des avantages fiscaux concernés, bénéficier à la fois :

• Du crédit d’impôt pour l’amélioration de la qualité environnementale des logements
• De la majoration du crédit d’impôt relative aux logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur

La base du crédit d’impôt pour l’amélioration de la qualité environnementale des logements n’inclut pas les intérêts d’emprunt exposés pour l’acquisition de l’équipement, qu’il s’agisse d’un équipement éligible acquis isolément ou d’une quote-part du prix du logement neuf correspondant à un équipement éligible

En outre la majoration du crédit d’impôt peut également s’appliquer aux contribuables qui bénéficient, par ailleurs, du prêt à taux zéro majoré pour les acquisitions ou les constructions de logements répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005.

Enfin, le crédit d’impôt est retenu pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales

REMISE EN CAUSE DU CREDIT D’IMPOT

Remise en cause totale ou partielle

Remise en cas totale en cas de non-respect de l’éco-conditionnalité

Le crédit d’impôt est notamment remis en cause lorsque le contribuable n’est pas en mesure de justifier que le logement neuf ayant ouvert droit au bénéfice de l’avantage respecte les caractéristiques thermiques et le niveau de performance énergétique exigé par la réglementation thermique en vigueur.

Remise en cause partielle en cas de non-respect des conditions d’application de la majoration

Lorsque le contribuable n’est pas en mesure de justifier que le logement, pour lequel la majoration du crédit d’impôt a été demandée, répond aux conditions d’attribution du label BBC 2005, seule la fraction du crédit d’impôt relative à la majoration obtenue est remise en cause.

Dans ce cas, le contribuable doit justifier que ce logement respecte la réglementation thermique en vigueur. A défaut, la totalité du crédit d’impôt sera remise en cause.

Sanctions

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu. Il constitue de ce fait, un élément d’imposition, au sens de l’article 1729 du CGI.

Par suite, lorsqu’il est procédé à une remise en cause des crédits d’impôt irrégulièrement obtenus au motif que le contribuable en peut pas justifier des dépenses invoquées ou a fourni des renseignements inexacts, le complément de droits éventuellement exigible est normalement assorti de l’intérêt de retard et si un manquement délibéré ou des manœuvres frauduleuses du contribuable sont établies, des majorations de droits de 40 % ou 80 %

De plus, certaines charges ouvrant droit à réductions ou crédits d’impôt et non justifiées sont assimilées à une insuffisance de déclaration pour l’application de la tolérance légale