L’assureur vous indemnisera rapidement, sous quatre vingt dix jours, sans attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités de chacun, à charge pour lui de se retourner ensuite contre les fautifs, via leur assurance responsabilité décennale.

En l’absence d’assurance, vous ne pourrez éviter les batailles d’expert des différents corps de métier, chacun se renvoyant la balle, et cela se terminera le plus souvent devant le tribunal.

N’oubliez pas non plus qu’en cas de revente de votre maison, dans les dix ans suivant l’achèvement de sa construction, vous resterez personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance.

A/ Prorogation du prêt à Taux Zéro pour 3 ans et maintien du doublement pour les logements neufs jusqu’au 30 juin 2010 (art 90 de la loi de finances codifié à l’article 244 quater J du GCI)

Π1/ La prorogation du PTZ pour 3 ans

Le dispositif du prêt à taux zéro sous sa forme applicable depuis le 01 février 2005 était prévu jusqu’au 31 décembre 2009 (loi de finances pour 2005 : art 93)

L’article 90 de la loi de finances pour 2010 a reconduit le prêt à taux zéro (montant de base du prêt et le cas échéant majorations(s) jusqu’au 31 décembre 2012.

 2/Les majorations affectant le montant du prêt

Le montant maximal des avances remboursables sans intérêt (PTZ) éligibles au crédit d’impôt est en principe fixé à 32.500 € (sauf plafond temporaire applicable aux logements neufs)

-  Pour les avances émises à compter du 01 Juillet 2007 et jusqu’au 31 décembre 2010, ce montant peut faire l’objet d’une majoration d’un montant maximal de 15.000 € pour les opérations portant sur la construction ou l’acquisition de logements neufs donnant lieu à une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par les collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement dans les conditions prévues à l’article      L 312-2-1 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article 90 de la loi de finances pour 2010 prévoit l’application de cette majoration aux avances émises jusqu’au 31 décembre 2012.

-  D’autres majorations sont prévue par l’article 244 quater J du CGI mais ne font pas l’objet d’une échéance spécifique. Elles bénéficient dès lors de la prorogation du régime général du prêt à taux zéro jusqu’au 31 décembre 2012. Sont en pratique concernées les majorations suivantes :

- 50 % applicable aux avances ayant pour objet le financement d’opérations se rapportant à des logements situés dans les zones urbaines sensibles (ZUS) et les zones franches urbaines (ZFU) ;

- D’un montant maximum de 20.000 € pour les opérations de construction ou d’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement bénéficiant du label « bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005″

Ž 3/Le maintien du doublement pour les logements neufs jusqu’au 30 Juin 2010

Le doublement du PTZ pour les logements neufs qui a été présenté lors de sa mise en place comme une mesure de relance provisoire a été prorogé jusqu’au 30 juin 2010 (date d’émission de l’offre de prêt). En conséquence, le montant de base plafond (hors majoration) du prêt à taux zéro doublé est maintenu à 65.100 € jusqu’au 30 juin 2010. Ce montant de 65.100 € correspond au montant maximum de base du PTZ pour un ménage de 6 personnes et plus qui construit ou acquiert un logement neuf en zone A.

A compter du 01 Juillet 2010, le montant de base plafond du PTZ en neuf sera non plus doublé, mais majoré de 50 % : pour un ménage de 6 personnes et plus il sera de 48.750 € en neuf (zone A)

 4/Combinaison du plafond d’avance remboursable et des majorations d’avances

L’article 90 de la loi de finances pour 2010 confirme expressément que les majorations qui peuvent affecter le montant du PTZ sont à ajouter au plafond fixé à 32.500 € (ou de manière temporaire pour les logements neufs à 65.100 € jusqu’au 30.06.2010 ou 48.750 € jusqu’au 31/12/2010)

Ces majorations sont en outre cumulables entre elles.

Exemple : un couple avec 2 enfants répondant aux conditions d’attribution du PTZ fait construire une maison labellisée BBC en zone C :

Jusqu’au 30 juin 2010 (date de l’offre de prêt), le montant maximum du PTZ majoré est de :

40.350                +               20.000                  =   60.350 €

(Montant de base)            (Montant de la majoration)

 5/Les autres aménagements

2 autres aménagements concerneront les offres de prêts émises à compter du 01 Juillet 2010 :

- La suppression de la condition de surface et d’habitabilité

La loi de finances pour 2010 a supprimé la condition selon laquelle le logement financé par le PTZ doit satisfaire à des normes minimales de surface et d’habitabilité.

-  L’appréciation des ressources des emprunteurs en cas de changement dans la composition du foyer fiscal

Pour bénéficier d’un PTZ, le montant des ressources à retenir s’apprécie :

-       l’avant-dernière année qui précède celle de l’offre de prêt si cette dernière est émise entre le 01 janvier et le 31 mai ;

-       l’année qui précède celle de l’offre si celle-ci est émise entre le 01 juin et le 31 Décembre

Actuellement, l’article 244 quater J du CGI prévoit que les revenus du bénéficiaire de l’avance doivent être corrigés en cas de modification de la composition du foyer fiscal au cours de l’année de référence. Cette correction a pour but de tenir compte de la variation des revenus résultant de ce changement.

Cette disposition est supprimée par l’article 90 de la loi de finances pour 2010 qui prévoit désormais qu’une correction doit être effectuée dans l’hypothèse où la composition du foyer fiscal de l’emprunteur incluait, à la date de prise en compte des ressources, des personnes qui ne sont pas destinées à occuper le logement.

B/ Réduction graduelle du crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt de l’habitation principale pour les logements non certifiés BBC 2005 (art 84 de la loi de finances pour 2010 codifié à l’article 200 quaterdecies du CGI)

Œ 1/Régime avant les modifications contenues dans la loi de finances pour 2010 (Pour les CCMI, ce régime s’applique aux maisons qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier jusqu’au 31 décembre 2009)

En vertu de l’article 200 quaterdecies du Code général des impôts issu de la loi TEPA, les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à leur habitation principale.

Le crédit d’impôt s’applique aux intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement du prêt immobilier. Il est égal à :

-       40 % du montant des intérêts versés au titre de la première annuité de remboursement

-       20 % du montant des intérêts versés au titre des quatre annuités suivantes.

Toutefois, le montant annuel des intérêts pris en compte est plafonné à 3.750 € pour un célibataire, et à 7.500 € pour un couple. Les montants de 3.750 € et 7.500 € sont doublés lorsqu’au moins un des membres du foyer fiscal est handicapé. Ces limites, éventuellement doublées, sont en outre majorées de 500 € par personne à charge ou de 250 € lorsqu’il s’agit d’un enfant en garde alternée.

Le 2° de l’article 103 de la loi des finances pour 2009 publiée au JO du 28 Décembre 2008, modifie l’article 200 quaterdecies du CGI et étend de cinq à sept le nombre d’annuités de remboursement prises en compte pour la détermination du crédit d’impôt et porte le taux de cet avantage à 40% sur toute cette période, pour les logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la réglementation thermique en vigueur.

Le décret du 2 janvier 2009 vise les logements répondant « aux conditions d’attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005″ (…) »

Le taux du crédit d’impôt est doublé (pour les annuités autres que la première) pour les logements concernés. En revanche, les plafonds annuels de prise en compte des intérêts ne sont pas modifiés.

 2/Régime nouveau

Le législateur poursuit le verdissement du dispositif. Si le crédit d’impôt majoré (logements certifiés BBC 2005) demeure inchangé (40 % sur 7 ans), en revanche le crédit d’impôt accordé aux logements neufs non certifiés BBC voit son taux diminuer progressivement.

Entrée en vigueur

Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement réalisés à compte du 01 janvier 2010 ainsi qu’aux constructions de logements qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter de la même date (en CCMI, ces nouvelles dispositions s’appliquent aux chantiers dont les DROC interviennent à compter du 01 janvier 2010).

Le taux du crédit d’impôt n’est pas modifié s’agissant des logements anciens.

Réduction graduelle du taux de crédit d’impôt

Dans le cas des contribuables qui, à compter du 01 janvier 2010, acquièrent ou construisent un logement neuf ne répondant pas à la norme BBC, les taux de 40 % (première annuité) et 20 % (quatre annuités suivantes) sont ramenés respectivement à :

-       30 % (première annuité) et 15 % (quatre annuités suivantes) pour les logements acquis ou construits en 2010

-       25 % (première annuité) et 10 % (quatre anuités suivantes) pour les logements acquis ou construits en 2011

-       15 % (première annuité) et 5 % (quatre anuités suivantes) pour les logements acquis ou construits en 201

Pour les logements acquis et construits en 2009, le taux du crédit d’impôt n’est pas remis en cause.

Les limites annuelles du montant des intérêts susceptibles d’être pris en compte restent inchangées .

Remarque : Lors des débats portant sur la loi de finances pour 2010, les parlementaires alertés notamment par l’Union des Maisons Françaises se sont interrogés sur l’avenir du dispositif dont l’efficacité n’est pas satisfaisante. En effet, cet avantage fiscal n’intervient pas au moment de la demande de prêt et n’est donc pas pris en compte par les banques pour apprécier la capacité de remboursement des emprunteurs. Un amendement avait donc été déposé proposant de remplacer le système actuel par un prêt à taux zéro avec les mêmes conditions d’éligibilité.

Cette proposition n’a pas abouti mais un groupe de travail devrait être mis en place rapidement à la demande du Ministre du Budget pour travailler sur cette sorte de nouveau prêt à taux zéro et présenter une proposition au plus tard lors de l’adoption de la loi de finances pour 2011.

C/ Prorogation du crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes (art 80 de la loi de finances pour 2010 codifié à l’article 200 quarter A du CGI)

Les bénéficiaires

Les contribuables qui installent dans leur habitation principale des équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées (qu’ils soient eux-mêmes âgés ou handicapés) peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt.

Lorsque ces équipements sont réalisés dans un logement que le contribuable fait construire, ce dernier doit affecter ce logement à son habitation principale dès son achèvement.

Les dépenses concernées

Pour mémoire, un arrêté du 09 février 2005 énumère de manière limitative les équipements ouvrant droit au bénéfice de ce crédit d’impôt :

1. Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon dévié ; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, WC pour personnes handicapées ; surélévateurs de WC
2. Autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée, définis à l’article 30-0 C ; mains courants ; barres de maintien ou d’appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d’angle : revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond.

Base et montant du crédit d’impôt

Le crédit d’impôt s’applique au coût des travaux d’installation ou de remplacement des équipements selon l’attestation fournie par le vendeur du logement ou selon la facture délivrée par l’entreprise ayant réalisé les travaux.

La base du crédit d’impôt est constituée du coût d’acquisition des équipements ainsi que de celui de la main-d’œuvre

Le bénéfice du crédit d’impôt n’est ouvert qu’à condition que ces équipements soient fournis par l’entreprise qui procède à leur installation.

Pour ces équipements, le montant des dépenses ouvrant droit à l’avantage fiscal engagées entre le 01 janvier 2005 et le 31 décembre 2009, est plafonné à 5.000 € pour une personne seule (10.000 € pour un couple plus 400 € par personne à charge). Le crédit d’impôt est ensuite égal à 25 % du montant des dépenses.

Le dispositif devait initialement prendre fin le 31 décembre 2009, mais est prorogé d’un an et le plafond du crédit d’impôt s’apprécie désormais sur cinq années consécutives comprises entre le 01 janvier 2005 et le 31 décembre 2010.

Le crédit d’impôt est désormais applicable aux dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées :

-       payés entre le 01 janvier 2005 et le 31 décembre 2010 dans le cadre de travaux réalisés dans un logement achevé ;

-       intégrés à un logement acquis neuf entre le 01 janvier 2005 et le 31 décembre 2010

-       intégrés à un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire, achevé entre le 01 janvier 2005 et le        31 décembre 2010.

(réf : 23/02/10)

Afin d’étendre le champ d’application du mécanisme Pass-foncier aux opérations de vente d’immeubles neufs, jusqu’ici exclues du dispositif Pass-Foncier « Bail à construction », un nouveau dispositif Pass-Foncier a été créé sous la forme d’un prêt à remboursement différé.

Il existe désormais deux dispositifs PASS FONCIER distincts :

LE PASS-FONCIER SOUS LA FORME D’UN BAIL A CONSTRUCTION

Dispositif qui organise une dissociation entre l’opération de construction et l’acquisition du terrain. Le dispositif consiste à limiter au départ le montant de l’opération au seul coût de la construction en neutralisant le prix du terrain pendant toute la durée de remboursement des prêts affectés à la construction, le foncier étant prix en charge par une personne morale désignée par le CIL/CCI pendant cette période.

L’opération d’accession se réalise en deux temps : au cours de la première phase, l’accédant à la propriété finance le coût de la construction de sa maison, et dans un second temps, il achète le terrain appartenant à la structure porteuse qui a préalablement acheté le terrain et mis celui-ci à disposition de l’accédant dans le cadre d’un bail à construction. La revente se fait au prix d’origine indexé.

La loi de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009 :

• A apporté une modification importante à ce dispositif en limitant désormais le prix de la maison devant être réalisée dans ce dispositif Pass-Foncier à certains plafonds ;

• Et a prolongé jusqu’au 31 décembre 2010 ce dispositif, qui concerne uniquement les maisons individuelles.

LE PASS-FONCIER SOUS LA FORME D’UN PRET A REMBOURSEMENT DIFFÉRÉ

La loi de mobilisation pour le logement précitée a créé une nouvelle forme de Pass-Foncier sous la forme d’un prêt à remboursement différé octroyé par un organisme collecteur associé de l’UESL. L’instruction fiscale 8A-3-09 du 29 décembre 2009 consultable sur le site
http://www.circulaires.gouv.fr/pdf/2009/12/cir_30176.pdf commente l’application de cette disposition.

I- MODIFICATIONS DE CERTAINES DISPOSITIONS DU DISPOSITIF PASS FONCIER

« Bail a construction« 

• A compter du 28 mars 2009 (date de dépôt du permis de construire) et jusqu’au 31 décembre 2009, le prix de vente ou de construction (TTC avec une TVA à 5.5 %) ne doit pas excéder les prix de vente plafonds du PSLA, soit les montants suivants (exprimés en m² de surface utile, variables suivant les zones géographiques) :

La surface utile est égale à :

• La surface habitable
• Augmentée de la moitié de la surface des annexes (la surface du garage ou de l’emplacement de stationnement est prise en compte dans la limite de 6 m² par logement).

Pour les opérations de construction d’un logement, ce plafond porte sur le seul prix de la construction : ni le prix du terrain, ni le prix total de l’opération (construction + terrain) ne sont plafonnés)

Ces prix plafonds sont révisés au 1^er Janvier de chaque année en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du 2^ème trimestre de l’antépénultième année et celui de l’année précédente.

En 2010 (sous réserve de confirmation par l’administration), les plafonds de prix figurant dans le tableau ci-dessus diminuent de -4.10 %, reflétant l’évolution de l’ICC.

• Par ailleurs, depuis un arrêté du 10 août 2009, les accédants à la propriété bénéficient d’une garantie de relogement et d’une garantie de rachat du logement dans les conditions prévues par le contrat de prêt. Cet arrêté précise les conditions de mise en œuvre de ces garanties, qui sont applicables au Pass-Foncier dans ses deux formes : le prêt Pass-Foncier et le bail à construction.

LA GARANTIE DE RACHAT consiste pour le 1% logement à proposer de racheter le logement à un prix égale à 80 % du prix d’acquisition, ou en cas de location-accession, du prix arrêté lors de la levée de l’option, étant précisé que :

- D’une part, ce prix de rachat est diminué de 1.5 % au plus par année écoulée, à partir de la 6^ème année suivant celle au cours de laquelle la vente initiale ou, en cas de location-accession, le transfert de propriété a eu lieu ;
- D’autre part, ce prix peut-être minoré des frais de réparations rendues nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent ni de l’usage normal du logement, ni de la vétusté de ses installations

LA GARANTIE DE RELOGEMENT consiste pour le 1% logement à proposer trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités des bénéficiaires, dans un délai de 6 mois à compter de la demande de mise en jeu de cette garantie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le demandeur dispose d’un délai d’un mois à compter de chacune des offres pour l’accepter. A l’expiration du délai d’un mois à compter de la dernière offre, la garantie cesse de s’appliquer si l’accédant n’a pas accepté l’une des trois offres qui lui ont été proposées.

Nous vous rappelons que dans le cadre du dispositif Pass-Foncier « Bail à construction », le mécanisme choisi est celui de la livraison à soi-même : le prix correspondant à la construction de la maison doit être chiffré avec une TVA à 19.6 %. Ce n’est qu’à l’achèvement de la construction que le maître de l’ouvrage pourra demander le remboursement du trop versé de TVA (correspondant au différentiel de TVA à 19.6 % et de la TVA à 5.5 %).

II- MISE EN PLACE D’UN NOUVEAU DISPOSITIF PASS-FONCIER

« Prêt a remboursement différé« 

A/ Le Champ d’application du nouveau Pass-Foncier « Prêt à remboursement différé« 

Le nouveau PASS FONCIER est applicable :

• aux ventes de logements neufs collectifs ou individuels groupés
• aux constructions de logements individuels (CCMI notamment)

B/ Les conditions relatives à l’octroi du nouveau Pass-Foncier « Prêt à remboursement différé« 

Ce dispositif bénéficie aux ménages :

- Qui acquièrent pour la première fois un logement neuf destiné à l’usage de résidence principale
Sont considérés comme acquérant pour la première fois, les ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la décision d’octroi du Pass-Foncier signée par l’accédant

- Bénéficiant d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales (ou par un groupement de collectivités territoriales) du lieu d’implantation du logement

Le montant de l’aide accordée au ménage accédant est compris entre 3 000 et 5000 € selon le lieu et le nombre d’occupants du logement

-       Dont les ressources ne dépassent pas les plafonds établis au titre du PSLA

C/ Le plafonnement des prix de vente ou de construction

La Loi de mobilisation pour le logement plafonne les prix de vente ou de construction des logements réalisés dans le cadre du Pass-Foncier.

A compter du 28 mars 2009 (date de dépôt du permis de construire) le prix de vente ou de construction (TTC incluant une TVA à 5.5 %) ne doit pas excéder les prix de vente plafonds du PSLA, soit les montants suivants (exprimés en m² de surface utile, variables suivant les zones géographiques) :

La surface utile est égale à :

- La surface habitable
- Augmentée de la moitié de la surface des annexes (la surface du garage ou de l’emplacement de stationnement est prise en compte dans la limite de 6 m² par logement)

Pour les opérations de construction d’un logement, ce plafond porte sur le seul prix de la construction : ni le prix du terrain, ni le prix total de l’opération (construction + terrain) ne sont plafonnés.

En 2010 (sous réserve de confirmation par l’administration), les plafonds de prix figurant dans le tableau ci-dessus diminuent  de – 4.10 %, reflétant l’évolution de l’ICC.

C/ Les caractéristiques du prêt PASS FONCIER

Le montant du prêt Pass-Foncier

Le montant du prêt Pass-Foncier est égal à 30 % du coût total de l’opération dans la limite des plafonds suivants :

Le paiement des intérêts et le remboursement

Le Prêt Pass-Foncier comporte un différé d’amortissement, c’est-à-dire une période au cours de laquelle l’emprunteur ne paie chaque mois que l’intérêt. La durée de différé du prêt Pass-Foncier est égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l’opération, à l’exclusion du PTZ et dans la limite d’un maximum de 25 ans.

Pendant la durée du différé d’amortissement, les intérêts du prêt sont payés mensuellement au taux nominal annuel de :

• 1.25 % par an, lorsque l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction
• 2.5 % par an dans les autres cas

Après la période de différé, l’amortissement du prêt Pass Foncier commence. Le prêt est amortissable sur 10 ans maximum. Le taux nominal annuel d’amortissement est égal à 4.5 % par an après le différé.

Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur a la faculté de rembourser le capital restant dû sans être redevable d’une pénalité de quelque nature que ce soit.

Assujettissement au taux réduit de TVA des opérations Pass Foncier sous la forme de prêt à remboursement différé

Le bénéfice de ce taux réduit est applicable aux opérations engagées à compter du 29 mars 2009 et jusqu’au 31 Décembre 2010. La date de signature par l’accédant de l’attestation d’octroi du Pass-Foncier établie par le CIL ou CCI vaut date d’engagement de l’opération.

La vente ou la construction d’un logement neuf destiné à être affecté à la résidence principale d’un ménage accédant bénéficiant d’un prêt à remboursement différé du 1 % dans la cadre du dispositif Pass Foncier est assujetti au taux réduit de TVA de 5.5 %.

L’application du taux réduit de TVA par le mécanisme complexe de livraison à soi-même n’est pas reprise dans le nouveau dispositif et c’est un régime unique de TVA réduite qui s’applique dès la signature du contrat de construction de maison individuelle.

ZOOM SUR L’INSTRUCTION FISCALE

L’instruction Fiscale 8 A-3-09 précise qu’ « en cas d’opération de construction, le taux réduit s’applique :

• au coût des travaux facturés par les entrepreneurs dans le cadre de contrats d’entreprises
• aux honoraires des architectes, géomètres, maîtres d’œuvre, métreurs,
• aux frais généraux, etc…. »

Le contrat d’entreprise est un contrat de louage d’ouvrage par lequel l’entrepreneur s’engage envers le maître d’ouvrage à exécuter des travaux;

Les contrats de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture du plan sont des contrats d’entreprises régis par une loi d’ordre public (loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990)

Le taux réduit s’applique donc bien au coût des travaux facturés par le constructeur au maître d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de construction d’une maison individuelle.

Enfin, l’instruction fiscale prévoyant que le taux réduit s’applique au coût des travaux facturés par les entrepreneurs dans le cadre de contrats d’entreprises, on peut en déduire que les travaux réservés visés à la notice descriptive du CCMI peuvent bénéficier du taux réduit à la condition qu’ils soient exécutés par une entreprise dans le cadre d’un marché de travaux.

Il revient au constructeur de maisons individuelles de conserver à l’appui de sa comptabilité la copie de l’attestation d’octroi du prêt Pass Foncier que lui aura remis son client. Ce document permettre de justifier du bien fondé de la facturation des prestations réalisées au taux réduit de TVA.

Les conditions requises pour bénéficier du taux de TVA réduit doivent être remplies pendant une durée de 15 ans suivant le fait générateur. A défaut, le bénéfice du taux de TVA réduit est remis en cause et le bénéficiaire du prêt Pass Foncier est tenu de verser un complément de TVA. La loi instaure cependant une atténuation au principe de remise en cause de l’avantage fiscal en prévoyant une diminution du complément d’impôt dû au titre de la TVA au-delà de la cinquième année de détention du bien.

La sécurisation de l’acquéreur : les garanties du rachat et de relogement

Dans le cadre du Pass Foncier, l’acquéreur bénéficie d’une garantie de rachat et d’une garantie de relogement assurée par le 1 % logement, dont le contenu a été précisé ci-dessus.

III- LA FACTURATION DES TRAVAUX SOUS-TRAITÉS

L’instruction fiscale précise qu’ « en cas de sous-traitance, les travaux facturés par le sous-traitant à l’entrepreneur principal relèvent du taux normal. Cette règle est de portée absolue.

Mais l’entrepreneur principal facture au client final l’ensemble des travaux au taux réduit y compris ceux qu’il a fait sous traiter pour autant que les conditions générales prévues pour l’application du taux réduit sont réunies. »

Intérêts d’emprunt pour l’acquisition de votre habitation principale

L’administration commente les nouvelles conditions d’application du crédit d’impôt accordé aux contribuables qui financent par l’emprunt l’acquisition ou la construction de leur habitation principale : respect de normes techniques et de performance énergétique minimales pour les logements neufs et crédit d’impôt renforcé pour les logements répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005.

L’ESSENTIEL

• Pour l’ensemble des logements neufs, l’application du crédit d’impôt sera subordonnée à la justification du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur

• La réglementation thermique en vigueur s’entend de celle applicable à la date du dépôt de la demande de permis de construire

• Par ailleurs, pour les logements acquis neufs à compter de 2009, le crédit d’impôt est renforcé si le logement répond aux conditions d’attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005″

• Dans ce cas, le taux du crédit d’impôt est de 40 % pendant les 7 premières annuités d’intérêts

• Le label doit être délivré au plus tard, selon le cas, à la date d’acquisition ou a la date d’achèvement de l’immeuble

• Dans certains cas, le contribuable peut bénéficier de la majoration du crédit d’impôt avant la délivrance du label

• Par tolérance, le crédit d’impôt majoré s’applique lorsque des travaux permettant au logement de remplir les conditions d’attribution du label BBC 2005 sont achevés dans les 12 mois de l’acquisition d’un logement neuf ou de l’achèvement du logement

DEUX AMÉNAGEMENTS

Un crédit d’impôt est accordé aux contribuables qui acquièrent ou construisent leur habitation principale au titre des intérêts des prêts supportés à raison de cette opération.

Ce crédit d’impôt est aménagé sur deux points :

• D’une part, et pour l’ensemble des logements neufs, son application est subordonnée à la justification, par le contribuable, du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur. Cette mesure concerne les logements qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de la date d’entrée en vigueur d’un décret, non publié à ce jour, et au plus tard, à compter du 1^er Janvier 2010

• D’autre part, et pour les logements neufs dont le contribuable justifie qu’ils présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur, la durée d’application du crédit d’impôt est portée de 5 à 7 annuités de remboursement et son taux est fixé uniformément à 40 % pendant toute cette période. Ce crédit d’impôt majoré s’applique aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1^er janvier 2009 ou, pour ceux que le contribuable fait construire ou encore pour les locaux non affectés à l’usage d’habitation qui sont transformés en logement, aux logements qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter de la même date.

ÉCO-CONDITIONNALITÉ POUR LES LOGEMENTS NEUFS

Logements concernés

Pour les logements neufs, le contribuable bénéficie du crédit d’impôt s’il justifie du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur (éco-conditionnalité)

Sont concernés par cette éco-conditionnalité :

• Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement
• Les logements que le contribuable fait construire
• Les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement

Cette condition ne s’applique donc ni aux logements anciens, ni aux logements rendus habitables, ni aux logements acquis en l’état futur de rénovation.

Les logements neufs qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur permettant de bénéficier de la majoration du crédit d’impôt sont réputés satisfaire l’éco-conditionnalité

Justification exigée

Respect de la réglementation thermique en vigueur

Le contribuable qui entend bénéficier du crédit d’impôt doit justifier du respect de la réglementation thermique en vigueur à la date du dépôt de la demande de permis de construire de la construction. Ces justifications doivent être apportées selon des modalités définies par décret.

Il est rappelé que :

• La réglementation thermique 2000 (RT 2000) s’applique aux constructions neuves ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée entre le 2 juin 2001 et le 31 Août  2006
• La réglementation thermique 2005 (RT 2005) s’applique aux constructions neuves ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à partir du 1^er septembre 2006

En conséquence, les logements soumis à la RT 2000, comme ceux soumis à la RT 2005, peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Toutefois,en pratique, pour les logements soumis à la RT 2000 l’obligation de justifier du respect de cette réglementation thermique n’est pas exigée, dès lors que leur permis de construire est nécessairement antérieur à la date de publication du décret relatif à l’éco-conditionnalité.

Entrée en vigueur subordonnée à la publication d’un décret

Les conditions dans lesquelles le contribuable doit ou non justifier que le logement respecte la réglementation thermique en vigueur dépendent de la date de dépôt de la demande de permis de construire et de la date d’entrée en vigueur du décret, à paraître, permettrant au contribuable de disposer d’éléments de preuve du respect de cette condition.

Les différentes situations susceptibles d’être rencontrées sont synthétisées dans le tableau ci-après.

Logements achevés après la date d’entrée en vigueur du décret

Lorsque la demande de permis de construire est déposée avant la date d’entrée en vigueur du décret mais que le logement est achevé à compter de cette date, le contribuable peut bénéficier du crédit d’impôt sans avoir à justifier que le logement répond aux conditions fixées par la réglementation thermique en vigueur.

Bien entendu, aucune opération antérieure au 06 mai 2007 n’ouvre droit au crédit d’impôt, quelle que soit la situation de ces logements au regard du respect de la réglementation thermique en vigueur.

En effet, le bénéfice du crédit d’impôt s’applique aux intérêts versés au titre des prêts immobiliers contractés pour une acquisition qui a donné lieu à la signature d’un acte authentique à compter du 6 mai 2007, ou en cas de construction, lorsque la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue à compter de cette même date.

CREDIT D’IMPOT MAJORÉ POUR LES LOGEMENTS NEUFS « BBC »

Nature de la majoration

Pour les logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur

• Le nombre d’annuités de remboursement pris en compte pour la détermination du crédit d’impôt est porté à 7 annuités (au lieu de 5)
• Le taux du crédit d’impôt est porté à 40 % sur toute cette période

L’application de la majoration du crédit d’impôt n’emporte aucune conséquence sur la détermination de la base du crédit d’impôt, ni sur la détermination du plafond annuel des intérêts pris en compte.

Rappelons qu’une disposition du projet de loi de finances pour 2010, d’ores et déjà adoptée par les députés, prévoit une baisse progressive des taux du crédit d’impôt pour les logements neufs ne répondant pas aux conditions d’attribution du label BBC 2005

Logements concernés

Logements neufs ou assimilés

La majoration du crédit d’impôt concerne uniquement :

• Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1^er janvier 2009. La date d’acquisition s’entend de la date de la signature de l’acte authentique d’achat
• Les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 1^er Janvier 2009
• Les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 1^er Janvier 2009.

En revanche, la majoration du crédit d’impôt ne concerne ni les logements anciens, ni les logements rendus habitables, ni les logements acquis en l’état futur de rénovation.

Les logements acquis neufs avant le 1^er Janvier 2009 ne bénéficient donc pas du crédit d’impôt majoré. Sont également exclus, quand bien même la date d’achèvement du logement est postérieure au 1^er Janvier 2009 :

• Les logements acquis en l’état futur d’achèvement avant le 1^er Janvier 2009
• Les logements que le contribuable fait construire, lorsque la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue avant le 1^er Janvier 2009
• Les locaux non affectés à l’habitation qui sont transformés en logements, lorsque la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue avant le 1^er Janvier 2009.

A NOTER

Lorsqu’ils remplissent les conditions d’attribution du crédit d’impôt majoré, les logements ne sont pas soumis à l’obligation de justification du respect de l’éco-conditionnalité.

Logements répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005

Niveau de performance globale défini par décret

Le crédit d’impôt majoré concerne les logements qui répondent à un niveau de performance globale défini par décret

Il s’agit donc des logements qui répondent aux conditions d’attribution du label « Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005″

Ce label est délivré, sur la demande du maître d’ouvrage ou de toute personne chargée de la construction du logement, par un organisme ayant passé une convention spéciale avec l’Etat et accrédité selon la norme en 45011 par le comité français d’accréditation (COFRAC) ou par tout autre organisme d’accréditation signataire de l’accord multilatéral de coordination européenne des organismes d’accréditation (European Coopération for Accréditations, ECA)

Date de délivrance du label

Pour ouvrir droit à la majoration, le logement doit avoir fait l’objet de la délivrance du label :

• Au plus tard à la date d’acquisition, lorsqu’il s’agit de logements acquis neufs achevés. La date d’acquisition s’entend de la date de la signature de l’acte authentique d’achat
• A la date d’achèvement de l’immeuble, lorsqu’il s’agit de logements acquis en l’état futur d’achèvement, de logements que le contribuable fait construire ou de locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement. La date d’achèvement du logement s’entend de celle retenue par la jurisprudence et de la doctrine administrative

A NOTER

Le bénéfice de la majoration doit être demandé par le contribuable lors du dépôt de la déclaration de revenus (formulaire 2042) de l’année au titre de laquelle le crédit d’impôt est demandé pour la première fois. En conséquence, les contribuables qui acquièrent un logement en l’état futur d’achèvement ou qui font construire un logement, peuvent bénéficier de la majoration du crédit d’impôt avant même l’achèvement du logement et par conséquent, avant la délivrance du label BBC 2005, lorsqu’ils n’ont pas demandé à bénéficier, pour la première fois, du crédit d’impôt à la date d’achèvement ou de livraison du logement

Travaux réalisés dans les 12 mois de l’acquisition ou de l’achèvement du logement

Application du crédit d’impôt par tolérance

En principe, seule l’acquisition ou la construction de logements neufs répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005 ouvre droit au crédit d’impôt majoré

Il est toutefois admis que la majoration puisse s’appliquer lorsque des travaux permettant au logement de remplir les conditions d’attribution du label BBC 2005 sont réalisés :

• Concomitamment à son acquisition (cas des logements neufs)
• Ou immédiatement après son achèvement (cas des logements acquis en l’état futur d’achèvement, des logements que le contribuable fait construire ou encore des locaux non affectés à l’usage d’habitation qui sont transformés en logement)

Ainsi, pour l’application de cette mesure de tempérament, les travaux doivent être réalisés et achevés dans les 12 mois qui suivent :

• La date de signature de l’acte authentique, pour les logements neufs
• L’achèvement de l’immeuble, pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, les logements que le contribuable fait construire ou les logements non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement

Ces travaux doivent être financés au moyen du prêt qui a permis de financer l’acquisition ou la construction du bien ou par un prêt immobilier distinct, sous réserve que ce prêt soit souscrit concomitamment à celui qui a permis de financer l’acquisition ou la construction du logement;

ATTENTION Cette mesure dérogatoire doit être appliquée strictement au regard de l’appréciation du délai de 12 mois. Cela étant, cette disposition n’a pas pour effet de proroger la durée majorée d’application du crédit d’impôt

Dans ce cas, le bénéfice de la majoration doit être également demandé lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice du crédit d’impôt est demandé pour la première fois.

Logements éligibles à la mesure de tolérance

La mesure de tolérance s’applique :

• Aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1^er Janvier 2009
• Pour les logements que le contribuable fait construire ou les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement, aux logements qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter de cette même date

Ainsi, par exemple, les logements acquis avant 2009 qui font, au cours de l’année 2009, l’objet de travaux leur permettant de répondre aux conditions d’attribution du label BBC 2005 n’ouvrent pas droit au crédit d’impôt majoré, quand bien même ces travaux sont réalisés dans les 12 mois de l’acquisition.

Justificatif à produire

Les contribuables ne sont pas tenus de joindre à leur déclaration de revenus le justificatif correspondant à la majoration du crédit d’impôt dont ils demandent à bénéficier.

Cela étant, ils doivent tenir à la disposition de l’administration le document justifiant que le label BBC 2005 a été délivré au logement pour lequel la majoration a été demandée. Ce document peut être réclamé par l’administration au plus tôt lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle :

• L’acquisition est intervenue pour les logements acquis neufs
• L’immeuble est achevé, pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, les logements que le contribuable fait construire ou les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement

Période d’application du crédit d’impôt

Sept premières annuités de remboursement

Le nombre d’annuités de remboursement pris en compte pour la détermination du crédit d’impôt est fixé à 7.

L’administration transpose, mutatis, mutandis, les solutions retenues dans le cadre des 5 premières annuités pour ce qui concerne :

• La définition du terme annuités
• Le point de départ du décompte des 7 premières annuités éligibles
• Les prêts relais
• Le déblocage échelonné et progressif des fonds (cas des VEFA NOTAMMENT)
• L’absence de versement d’intérêts au cours d’une année. De même, le remboursement différé de la première échéance de remboursement n’a pas d’incidence sur le point de départ du décompte des 7 premières annuités éligibles au crédit d’impôt et n’as pas pour effet de prolonger la durée d’application du crédit d’impôt au-delà de l’échéance ou de permettre le report et la prise en compte de ces intérêts au-delà de l’échéance de la septième annuité
• La souscription d’un prêt substitutif

Option pour l’application différée du crédit d’impôt

En cas de construction ou d’acquisition en l’état futur d’achèvement, le point de départ de la première annuité peut être différé, à la demande du contribuable, à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.

Toutefois, l’administration admet que les contribuables qui ont bénéficié du crédit d’impôt au titre d’intérêts versés avant la date d’achèvement ou de livraison du logement devront, pour bénéficier de l’application différée du crédit d’impôt, revenir explicitement sur leur choix et déposer des déclarations rectificatives conduisant au reversement des crédits d’impôt précédemment obtenus. Dans cette hypothèse, le reversement des crédits d’impôt remis en cause sera, le cas échéant, assorti du paiement de l’intérêt de retard

Articulation avec d’autres dispositifs fiscaux

Le contribuable qui acquiert un logement répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005 peut, sous réserve de remplir les conditions d’application propres à chacun des avantages fiscaux concernés, bénéficier à la fois :

• Du crédit d’impôt pour l’amélioration de la qualité environnementale des logements
• De la majoration du crédit d’impôt relative aux logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur

La base du crédit d’impôt pour l’amélioration de la qualité environnementale des logements n’inclut pas les intérêts d’emprunt exposés pour l’acquisition de l’équipement, qu’il s’agisse d’un équipement éligible acquis isolément ou d’une quote-part du prix du logement neuf correspondant à un équipement éligible

En outre la majoration du crédit d’impôt peut également s’appliquer aux contribuables qui bénéficient, par ailleurs, du prêt à taux zéro majoré pour les acquisitions ou les constructions de logements répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005.

Enfin, le crédit d’impôt est retenu pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales

REMISE EN CAUSE DU CREDIT D’IMPOT

Remise en cause totale ou partielle

Remise en cas totale en cas de non-respect de l’éco-conditionnalité

Le crédit d’impôt est notamment remis en cause lorsque le contribuable n’est pas en mesure de justifier que le logement neuf ayant ouvert droit au bénéfice de l’avantage respecte les caractéristiques thermiques et le niveau de performance énergétique exigé par la réglementation thermique en vigueur.

Remise en cause partielle en cas de non-respect des conditions d’application de la majoration

Lorsque le contribuable n’est pas en mesure de justifier que le logement, pour lequel la majoration du crédit d’impôt a été demandée, répond aux conditions d’attribution du label BBC 2005, seule la fraction du crédit d’impôt relative à la majoration obtenue est remise en cause.

Dans ce cas, le contribuable doit justifier que ce logement respecte la réglementation thermique en vigueur. A défaut, la totalité du crédit d’impôt sera remise en cause.

Sanctions

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu. Il constitue de ce fait, un élément d’imposition, au sens de l’article 1729 du CGI.

Par suite, lorsqu’il est procédé à une remise en cause des crédits d’impôt irrégulièrement obtenus au motif que le contribuable en peut pas justifier des dépenses invoquées ou a fourni des renseignements inexacts, le complément de droits éventuellement exigible est normalement assorti de l’intérêt de retard et si un manquement délibéré ou des manœuvres frauduleuses du contribuable sont établies, des majorations de droits de 40 % ou 80 %

De plus, certaines charges ouvrant droit à réductions ou crédits d’impôt et non justifiées sont assimilées à une insuffisance de déclaration pour l’application de la tolérance légale

CONFORT ACCESSIBLE

Simple et modulable, « INES » se veut accessible à tous les budgets.

L’architecture et l’implantation concourent à la bonne intégration du modèle dans les paysages du Gard et de l’Hérault, ses départements de construction.

D’une surface habitable de 90 m², la demeure optimise l’espace à la faveur d’un agencement rationnel où l’accent est mis sur une partie à vivre décloisonnée et conviviale.

Du Hall, on embrasse le volume du séjour qui intègre une cuisine ouverte. Celle-ci permet de garder le contact avec les convives lors de la préparation des repas.

Des baies vitrées lumineuses prolongent de chaque coté le salon sur une terrasse ensoleillée de 18 m².

Deux chambres d’enfants, pourvues de grands rangements, communiquent directement avec une salle de bains commune.

Les deux pièces profitent d’un carrelage en grés émaillé, à l’instar de l’espace parental doté d’un accès direct à la salle de bains.

Quand simplicité rime avec confort.

Un crédit d’impôt encore plus important

Une maison basse consommation BBC permet, dans le cadre de la nouvelle loi de finance 2009, de bénéficier d’un crédit d’impôt encore plus important. Exclusivement réservé aux logements atteignant la performance BBC 2005 (décret du 08/05/2007), le montant du crédit d’impôt est désormais porté à 40 % du montant des intérêts pendant les 7 premières années.

Un financement beaucoup plus compétitif

Une maison basse consommation BBC permet d’obtenir des conditions avantageuses en terme de financement. En complément du doublement du nouveau prêt 0% en vigueur depuis le 15 janvier 2009, il est également possible d’obtenir des financements complémentaires à des taux préférentiels comme le prêt EDF Vivrélec ou les prêts éco-vert de certaines banques.. Les économies d’énergies permises par une maison BBC conduisent à réduire le coût de fonctionnement du logement.

Un potentiel de plus-value plus étendu

Une maison basse consommation BBC permet de pouvoir dégager une plus grande plus value en cas de vente. En effet, la valeur d’une maison individuelle va de plus en plus dépendre des ses performances énergétiques, de son coût réduit de fonctionnement et surtout de son absence de réhabilitation pour être dans les nouvelles normes de la réglementation thermique.

La loi Scellier permet le remboursement par l’état de 25% à 37% du prix d’un bien immobilier destiné à la location.

Cette nouvelle loi Scellier est non seulement beaucoup plus intéressante que les lois Borloo et Robien, mais, basée sur une réduction d’impôt, elle s’adresse à tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d’imposition.

Avec un plafond de 300 000 € d’investissement et un seul logement par an, cette réduction d’impôt peut s’étaler de 2 manières différentes:
‐Scellier classique : 25% de réduction d’impôt – location du bien sur 9 ans
‐Scellier social : 37% de réduction d’impôt (25+12) – location sur 15 ans

Seules les zones A, B1 et B2 peuvent recevoir des investissements type SCELLIER

Au 1er janvier 2012, la réduction passe de 25 à 20%

La loi Scellier permet le remboursement par l’état de 25% à 37% du prix d’un bien immobilier destiné à la location.

Cette nouvelle loi Scellier est non seulement beaucoup plus intéressante que les lois Borloo et Robien, mais, basée sur une réduction d’impôt, elle s’adresse à tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d’imposition.

Avec un plafond de 300 000 € d’investissement et un seul logement par an, cette réduction d’impôt peut s’étaler de 2 manières différentes:
‐Scellier classique : 25% de réduction d’impôt – location du bien sur 9 ans
‐Scellier social : 37% de réduction d’impôt (25+12) – location sur 15 ans

Seules les zones A, B1 et B2 peuvent recevoir des investissements type SCELLIER

Au 1er janvier 2012, la réduction passe de 25 à 20%

L’assureur vous indemnisera rapidement, sous quatre vingt dix jours, sans attendre qu’un tribunal détermine les responsabilités de chacun, à charge pour lui de se retourner ensuite contre les fautifs, via leur assurance responsabilité décennale.

En l’absence d’assurance, vous ne pourrez éviter les batailles d’expert des différents corps de métier, chacun se renvoyant la balle, et cela se terminera le plus souvent devant le tribunal.

N’oubliez pas non plus qu’en cas de revente de votre maison, dans les dix ans suivant l’achèvement de sa construction, vous resterez personnellement responsable vis-à-vis du nouvel acquéreur de toutes les conséquences résultant du défaut d’assurance.

A/ Prorogation du prêt à Taux Zéro pour 3 ans et maintien du doublement pour les logements neufs jusqu’au 30 juin 2010 (art 90 de la loi de finances codifié à l’article 244 quater J du GCI)

Π1/ La prorogation du PTZ pour 3 ans

Le dispositif du prêt à taux zéro sous sa forme applicable depuis le 01 février 2005 était prévu jusqu’au 31 décembre 2009 (loi de finances pour 2005 : art 93)

L’article 90 de la loi de finances pour 2010 a reconduit le prêt à taux zéro (montant de base du prêt et le cas échéant majorations(s) jusqu’au 31 décembre 2012.

 2/Les majorations affectant le montant du prêt

Le montant maximal des avances remboursables sans intérêt (PTZ) éligibles au crédit d’impôt est en principe fixé à 32.500 € (sauf plafond temporaire applicable aux logements neufs)

-  Pour les avances émises à compter du 01 Juillet 2007 et jusqu’au 31 décembre 2010, ce montant peut faire l’objet d’une majoration d’un montant maximal de 15.000 € pour les opérations portant sur la construction ou l’acquisition de logements neufs donnant lieu à une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par les collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement dans les conditions prévues à l’article      L 312-2-1 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article 90 de la loi de finances pour 2010 prévoit l’application de cette majoration aux avances émises jusqu’au 31 décembre 2012.

-  D’autres majorations sont prévue par l’article 244 quater J du CGI mais ne font pas l’objet d’une échéance spécifique. Elles bénéficient dès lors de la prorogation du régime général du prêt à taux zéro jusqu’au 31 décembre 2012. Sont en pratique concernées les majorations suivantes :

- 50 % applicable aux avances ayant pour objet le financement d’opérations se rapportant à des logements situés dans les zones urbaines sensibles (ZUS) et les zones franches urbaines (ZFU) ;

- D’un montant maximum de 20.000 € pour les opérations de construction ou d’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement bénéficiant du label « bâtiment basse consommation énergétique BBC 2005″

Ž 3/Le maintien du doublement pour les logements neufs jusqu’au 30 Juin 2010

Le doublement du PTZ pour les logements neufs qui a été présenté lors de sa mise en place comme une mesure de relance provisoire a été prorogé jusqu’au 30 juin 2010 (date d’émission de l’offre de prêt). En conséquence, le montant de base plafond (hors majoration) du prêt à taux zéro doublé est maintenu à 65.100 € jusqu’au 30 juin 2010. Ce montant de 65.100 € correspond au montant maximum de base du PTZ pour un ménage de 6 personnes et plus qui construit ou acquiert un logement neuf en zone A.

A compter du 01 Juillet 2010, le montant de base plafond du PTZ en neuf sera non plus doublé, mais majoré de 50 % : pour un ménage de 6 personnes et plus il sera de 48.750 € en neuf (zone A)

 4/Combinaison du plafond d’avance remboursable et des majorations d’avances

L’article 90 de la loi de finances pour 2010 confirme expressément que les majorations qui peuvent affecter le montant du PTZ sont à ajouter au plafond fixé à 32.500 € (ou de manière temporaire pour les logements neufs à 65.100 € jusqu’au 30.06.2010 ou 48.750 € jusqu’au 31/12/2010)

Ces majorations sont en outre cumulables entre elles.

Exemple : un couple avec 2 enfants répondant aux conditions d’attribution du PTZ fait construire une maison labellisée BBC en zone C :

Jusqu’au 30 juin 2010 (date de l’offre de prêt), le montant maximum du PTZ majoré est de :

40.350                +               20.000                  =   60.350 €

(Montant de base)            (Montant de la majoration)

 5/Les autres aménagements

2 autres aménagements concerneront les offres de prêts émises à compter du 01 Juillet 2010 :

- La suppression de la condition de surface et d’habitabilité

La loi de finances pour 2010 a supprimé la condition selon laquelle le logement financé par le PTZ doit satisfaire à des normes minimales de surface et d’habitabilité.

-  L’appréciation des ressources des emprunteurs en cas de changement dans la composition du foyer fiscal

Pour bénéficier d’un PTZ, le montant des ressources à retenir s’apprécie :

-       l’avant-dernière année qui précède celle de l’offre de prêt si cette dernière est émise entre le 01 janvier et le 31 mai ;

-       l’année qui précède celle de l’offre si celle-ci est émise entre le 01 juin et le 31 Décembre

Actuellement, l’article 244 quater J du CGI prévoit que les revenus du bénéficiaire de l’avance doivent être corrigés en cas de modification de la composition du foyer fiscal au cours de l’année de référence. Cette correction a pour but de tenir compte de la variation des revenus résultant de ce changement.

Cette disposition est supprimée par l’article 90 de la loi de finances pour 2010 qui prévoit désormais qu’une correction doit être effectuée dans l’hypothèse où la composition du foyer fiscal de l’emprunteur incluait, à la date de prise en compte des ressources, des personnes qui ne sont pas destinées à occuper le logement.

B/ Réduction graduelle du crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt de l’habitation principale pour les logements non certifiés BBC 2005 (art 84 de la loi de finances pour 2010 codifié à l’article 200 quaterdecies du CGI)

Œ 1/Régime avant les modifications contenues dans la loi de finances pour 2010 (Pour les CCMI, ce régime s’applique aux maisons qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier jusqu’au 31 décembre 2009)

En vertu de l’article 200 quaterdecies du Code général des impôts issu de la loi TEPA, les personnes physiques fiscalement domiciliées en France peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts contractés en vue de l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à leur habitation principale.

Le crédit d’impôt s’applique aux intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement du prêt immobilier. Il est égal à :

-       40 % du montant des intérêts versés au titre de la première annuité de remboursement

-       20 % du montant des intérêts versés au titre des quatre annuités suivantes.

Toutefois, le montant annuel des intérêts pris en compte est plafonné à 3.750 € pour un célibataire, et à 7.500 € pour un couple. Les montants de 3.750 € et 7.500 € sont doublés lorsqu’au moins un des membres du foyer fiscal est handicapé. Ces limites, éventuellement doublées, sont en outre majorées de 500 € par personne à charge ou de 250 € lorsqu’il s’agit d’un enfant en garde alternée.

Le 2° de l’article 103 de la loi des finances pour 2009 publiée au JO du 28 Décembre 2008, modifie l’article 200 quaterdecies du CGI et étend de cinq à sept le nombre d’annuités de remboursement prises en compte pour la détermination du crédit d’impôt et porte le taux de cet avantage à 40% sur toute cette période, pour les logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la réglementation thermique en vigueur.

Le décret du 2 janvier 2009 vise les logements répondant « aux conditions d’attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005″ (…) »

Le taux du crédit d’impôt est doublé (pour les annuités autres que la première) pour les logements concernés. En revanche, les plafonds annuels de prise en compte des intérêts ne sont pas modifiés.

 2/Régime nouveau

Le législateur poursuit le verdissement du dispositif. Si le crédit d’impôt majoré (logements certifiés BBC 2005) demeure inchangé (40 % sur 7 ans), en revanche le crédit d’impôt accordé aux logements neufs non certifiés BBC voit son taux diminuer progressivement.

Entrée en vigueur

Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement réalisés à compte du 01 janvier 2010 ainsi qu’aux constructions de logements qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter de la même date (en CCMI, ces nouvelles dispositions s’appliquent aux chantiers dont les DROC interviennent à compter du 01 janvier 2010).

Le taux du crédit d’impôt n’est pas modifié s’agissant des logements anciens.

Réduction graduelle du taux de crédit d’impôt

Dans le cas des contribuables qui, à compter du 01 janvier 2010, acquièrent ou construisent un logement neuf ne répondant pas à la norme BBC, les taux de 40 % (première annuité) et 20 % (quatre annuités suivantes) sont ramenés respectivement à :

-       30 % (première annuité) et 15 % (quatre annuités suivantes) pour les logements acquis ou construits en 2010

-       25 % (première annuité) et 10 % (quatre anuités suivantes) pour les logements acquis ou construits en 2011

-       15 % (première annuité) et 5 % (quatre anuités suivantes) pour les logements acquis ou construits en 201

Pour les logements acquis et construits en 2009, le taux du crédit d’impôt n’est pas remis en cause.

Les limites annuelles du montant des intérêts susceptibles d’être pris en compte restent inchangées .

Remarque : Lors des débats portant sur la loi de finances pour 2010, les parlementaires alertés notamment par l’Union des Maisons Françaises se sont interrogés sur l’avenir du dispositif dont l’efficacité n’est pas satisfaisante. En effet, cet avantage fiscal n’intervient pas au moment de la demande de prêt et n’est donc pas pris en compte par les banques pour apprécier la capacité de remboursement des emprunteurs. Un amendement avait donc été déposé proposant de remplacer le système actuel par un prêt à taux zéro avec les mêmes conditions d’éligibilité.

Cette proposition n’a pas abouti mais un groupe de travail devrait être mis en place rapidement à la demande du Ministre du Budget pour travailler sur cette sorte de nouveau prêt à taux zéro et présenter une proposition au plus tard lors de l’adoption de la loi de finances pour 2011.

C/ Prorogation du crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes (art 80 de la loi de finances pour 2010 codifié à l’article 200 quarter A du CGI)

Les bénéficiaires

Les contribuables qui installent dans leur habitation principale des équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées (qu’ils soient eux-mêmes âgés ou handicapés) peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt.

Lorsque ces équipements sont réalisés dans un logement que le contribuable fait construire, ce dernier doit affecter ce logement à son habitation principale dès son achèvement.

Les dépenses concernées

Pour mémoire, un arrêté du 09 février 2005 énumère de manière limitative les équipements ouvrant droit au bénéfice de ce crédit d’impôt :

1. Equipements sanitaires attachés à perpétuelle demeure : éviers et lavabos à hauteur réglable ; baignoires à porte ; surélévateur de baignoire ; siphon dévié ; cabines de douche intégrales ; bacs et portes de douche ; sièges de douche muraux, WC pour personnes handicapées ; surélévateurs de WC
2. Autres équipements de sécurité et d’accessibilité attachés à perpétuelle demeure : appareils élévateurs verticaux comportant une plate-forme aménagée en vue du transport d’une personne handicapée et les élévateurs à déplacements inclinés spécialement conçus pour le déplacement d’une personne handicapée, définis à l’article 30-0 C ; mains courants ; barres de maintien ou d’appui ; appui ischiatique ; poignées de rappel de portes ; poignées ou barre de tirage de porte adaptée ; barre métallique de protection ; rampes fixes ; systèmes de commande, de signalisation ou d’alerte ; dispositifs de fermeture, d’ouverture ou systèmes de commande des installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage ; mobiliers à hauteur réglable ; revêtement de sol antidérapant ; revêtement podotactile ; nez de marche ; protection d’angle : revêtement de protection murale basse ; boucle magnétique ; système de transfert à demeure ou potence au plafond.

Base et montant du crédit d’impôt

Le crédit d’impôt s’applique au coût des travaux d’installation ou de remplacement des équipements selon l’attestation fournie par le vendeur du logement ou selon la facture délivrée par l’entreprise ayant réalisé les travaux.

La base du crédit d’impôt est constituée du coût d’acquisition des équipements ainsi que de celui de la main-d’œuvre

Le bénéfice du crédit d’impôt n’est ouvert qu’à condition que ces équipements soient fournis par l’entreprise qui procède à leur installation.

Pour ces équipements, le montant des dépenses ouvrant droit à l’avantage fiscal engagées entre le 01 janvier 2005 et le 31 décembre 2009, est plafonné à 5.000 € pour une personne seule (10.000 € pour un couple plus 400 € par personne à charge). Le crédit d’impôt est ensuite égal à 25 % du montant des dépenses.

Le dispositif devait initialement prendre fin le 31 décembre 2009, mais est prorogé d’un an et le plafond du crédit d’impôt s’apprécie désormais sur cinq années consécutives comprises entre le 01 janvier 2005 et le 31 décembre 2010.

Le crédit d’impôt est désormais applicable aux dépenses d’installation ou de remplacement d’équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées :

-       payés entre le 01 janvier 2005 et le 31 décembre 2010 dans le cadre de travaux réalisés dans un logement achevé ;

-       intégrés à un logement acquis neuf entre le 01 janvier 2005 et le 31 décembre 2010

-       intégrés à un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire, achevé entre le 01 janvier 2005 et le        31 décembre 2010.

(réf : 23/02/10)

Afin d’étendre le champ d’application du mécanisme Pass-foncier aux opérations de vente d’immeubles neufs, jusqu’ici exclues du dispositif Pass-Foncier « Bail à construction », un nouveau dispositif Pass-Foncier a été créé sous la forme d’un prêt à remboursement différé.

Il existe désormais deux dispositifs PASS FONCIER distincts :

LE PASS-FONCIER SOUS LA FORME D’UN BAIL A CONSTRUCTION

Dispositif qui organise une dissociation entre l’opération de construction et l’acquisition du terrain. Le dispositif consiste à limiter au départ le montant de l’opération au seul coût de la construction en neutralisant le prix du terrain pendant toute la durée de remboursement des prêts affectés à la construction, le foncier étant prix en charge par une personne morale désignée par le CIL/CCI pendant cette période.

L’opération d’accession se réalise en deux temps : au cours de la première phase, l’accédant à la propriété finance le coût de la construction de sa maison, et dans un second temps, il achète le terrain appartenant à la structure porteuse qui a préalablement acheté le terrain et mis celui-ci à disposition de l’accédant dans le cadre d’un bail à construction. La revente se fait au prix d’origine indexé.

La loi de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009 :

• A apporté une modification importante à ce dispositif en limitant désormais le prix de la maison devant être réalisée dans ce dispositif Pass-Foncier à certains plafonds ;

• Et a prolongé jusqu’au 31 décembre 2010 ce dispositif, qui concerne uniquement les maisons individuelles.

LE PASS-FONCIER SOUS LA FORME D’UN PRET A REMBOURSEMENT DIFFÉRÉ

La loi de mobilisation pour le logement précitée a créé une nouvelle forme de Pass-Foncier sous la forme d’un prêt à remboursement différé octroyé par un organisme collecteur associé de l’UESL. L’instruction fiscale 8A-3-09 du 29 décembre 2009 consultable sur le site
http://www.circulaires.gouv.fr/pdf/2009/12/cir_30176.pdf commente l’application de cette disposition.

I- MODIFICATIONS DE CERTAINES DISPOSITIONS DU DISPOSITIF PASS FONCIER

« Bail a construction« 

• A compter du 28 mars 2009 (date de dépôt du permis de construire) et jusqu’au 31 décembre 2009, le prix de vente ou de construction (TTC avec une TVA à 5.5 %) ne doit pas excéder les prix de vente plafonds du PSLA, soit les montants suivants (exprimés en m² de surface utile, variables suivant les zones géographiques) :

La surface utile est égale à :

• La surface habitable
• Augmentée de la moitié de la surface des annexes (la surface du garage ou de l’emplacement de stationnement est prise en compte dans la limite de 6 m² par logement).

Pour les opérations de construction d’un logement, ce plafond porte sur le seul prix de la construction : ni le prix du terrain, ni le prix total de l’opération (construction + terrain) ne sont plafonnés)

Ces prix plafonds sont révisés au 1^er Janvier de chaque année en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du 2^ème trimestre de l’antépénultième année et celui de l’année précédente.

En 2010 (sous réserve de confirmation par l’administration), les plafonds de prix figurant dans le tableau ci-dessus diminuent de -4.10 %, reflétant l’évolution de l’ICC.

• Par ailleurs, depuis un arrêté du 10 août 2009, les accédants à la propriété bénéficient d’une garantie de relogement et d’une garantie de rachat du logement dans les conditions prévues par le contrat de prêt. Cet arrêté précise les conditions de mise en œuvre de ces garanties, qui sont applicables au Pass-Foncier dans ses deux formes : le prêt Pass-Foncier et le bail à construction.

LA GARANTIE DE RACHAT consiste pour le 1% logement à proposer de racheter le logement à un prix égale à 80 % du prix d’acquisition, ou en cas de location-accession, du prix arrêté lors de la levée de l’option, étant précisé que :

- D’une part, ce prix de rachat est diminué de 1.5 % au plus par année écoulée, à partir de la 6^ème année suivant celle au cours de laquelle la vente initiale ou, en cas de location-accession, le transfert de propriété a eu lieu ;
- D’autre part, ce prix peut-être minoré des frais de réparations rendues nécessaires du fait de dégradations qui ne relèvent ni de l’usage normal du logement, ni de la vétusté de ses installations

LA GARANTIE DE RELOGEMENT consiste pour le 1% logement à proposer trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités des bénéficiaires, dans un délai de 6 mois à compter de la demande de mise en jeu de cette garantie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le demandeur dispose d’un délai d’un mois à compter de chacune des offres pour l’accepter. A l’expiration du délai d’un mois à compter de la dernière offre, la garantie cesse de s’appliquer si l’accédant n’a pas accepté l’une des trois offres qui lui ont été proposées.

Nous vous rappelons que dans le cadre du dispositif Pass-Foncier « Bail à construction », le mécanisme choisi est celui de la livraison à soi-même : le prix correspondant à la construction de la maison doit être chiffré avec une TVA à 19.6 %. Ce n’est qu’à l’achèvement de la construction que le maître de l’ouvrage pourra demander le remboursement du trop versé de TVA (correspondant au différentiel de TVA à 19.6 % et de la TVA à 5.5 %).

II- MISE EN PLACE D’UN NOUVEAU DISPOSITIF PASS-FONCIER

« Prêt a remboursement différé« 

A/ Le Champ d’application du nouveau Pass-Foncier « Prêt à remboursement différé« 

Le nouveau PASS FONCIER est applicable :

• aux ventes de logements neufs collectifs ou individuels groupés
• aux constructions de logements individuels (CCMI notamment)

B/ Les conditions relatives à l’octroi du nouveau Pass-Foncier « Prêt à remboursement différé« 

Ce dispositif bénéficie aux ménages :

- Qui acquièrent pour la première fois un logement neuf destiné à l’usage de résidence principale
Sont considérés comme acquérant pour la première fois, les ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant la décision d’octroi du Pass-Foncier signée par l’accédant

- Bénéficiant d’une aide à l’accession sociale à la propriété attribuée par une ou plusieurs collectivités territoriales (ou par un groupement de collectivités territoriales) du lieu d’implantation du logement

Le montant de l’aide accordée au ménage accédant est compris entre 3 000 et 5000 € selon le lieu et le nombre d’occupants du logement

-       Dont les ressources ne dépassent pas les plafonds établis au titre du PSLA

C/ Le plafonnement des prix de vente ou de construction

La Loi de mobilisation pour le logement plafonne les prix de vente ou de construction des logements réalisés dans le cadre du Pass-Foncier.

A compter du 28 mars 2009 (date de dépôt du permis de construire) le prix de vente ou de construction (TTC incluant une TVA à 5.5 %) ne doit pas excéder les prix de vente plafonds du PSLA, soit les montants suivants (exprimés en m² de surface utile, variables suivant les zones géographiques) :

La surface utile est égale à :

- La surface habitable
- Augmentée de la moitié de la surface des annexes (la surface du garage ou de l’emplacement de stationnement est prise en compte dans la limite de 6 m² par logement)

Pour les opérations de construction d’un logement, ce plafond porte sur le seul prix de la construction : ni le prix du terrain, ni le prix total de l’opération (construction + terrain) ne sont plafonnés.

En 2010 (sous réserve de confirmation par l’administration), les plafonds de prix figurant dans le tableau ci-dessus diminuent  de – 4.10 %, reflétant l’évolution de l’ICC.

C/ Les caractéristiques du prêt PASS FONCIER

Le montant du prêt Pass-Foncier

Le montant du prêt Pass-Foncier est égal à 30 % du coût total de l’opération dans la limite des plafonds suivants :

Le paiement des intérêts et le remboursement

Le Prêt Pass-Foncier comporte un différé d’amortissement, c’est-à-dire une période au cours de laquelle l’emprunteur ne paie chaque mois que l’intérêt. La durée de différé du prêt Pass-Foncier est égale à la plus longue durée des autres prêts concourant au financement de l’opération, à l’exclusion du PTZ et dans la limite d’un maximum de 25 ans.

Pendant la durée du différé d’amortissement, les intérêts du prêt sont payés mensuellement au taux nominal annuel de :

• 1.25 % par an, lorsque l’accédant est salarié du secteur assujetti à la participation des employeurs à l’effort de construction
• 2.5 % par an dans les autres cas

Après la période de différé, l’amortissement du prêt Pass Foncier commence. Le prêt est amortissable sur 10 ans maximum. Le taux nominal annuel d’amortissement est égal à 4.5 % par an après le différé.

Pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur a la faculté de rembourser le capital restant dû sans être redevable d’une pénalité de quelque nature que ce soit.

Assujettissement au taux réduit de TVA des opérations Pass Foncier sous la forme de prêt à remboursement différé

Le bénéfice de ce taux réduit est applicable aux opérations engagées à compter du 29 mars 2009 et jusqu’au 31 Décembre 2010. La date de signature par l’accédant de l’attestation d’octroi du Pass-Foncier établie par le CIL ou CCI vaut date d’engagement de l’opération.

La vente ou la construction d’un logement neuf destiné à être affecté à la résidence principale d’un ménage accédant bénéficiant d’un prêt à remboursement différé du 1 % dans la cadre du dispositif Pass Foncier est assujetti au taux réduit de TVA de 5.5 %.

L’application du taux réduit de TVA par le mécanisme complexe de livraison à soi-même n’est pas reprise dans le nouveau dispositif et c’est un régime unique de TVA réduite qui s’applique dès la signature du contrat de construction de maison individuelle.

ZOOM SUR L’INSTRUCTION FISCALE

L’instruction Fiscale 8 A-3-09 précise qu’ « en cas d’opération de construction, le taux réduit s’applique :

• au coût des travaux facturés par les entrepreneurs dans le cadre de contrats d’entreprises
• aux honoraires des architectes, géomètres, maîtres d’œuvre, métreurs,
• aux frais généraux, etc…. »

Le contrat d’entreprise est un contrat de louage d’ouvrage par lequel l’entrepreneur s’engage envers le maître d’ouvrage à exécuter des travaux;

Les contrats de construction d’une maison individuelle avec ou sans fourniture du plan sont des contrats d’entreprises régis par une loi d’ordre public (loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990)

Le taux réduit s’applique donc bien au coût des travaux facturés par le constructeur au maître d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de construction d’une maison individuelle.

Enfin, l’instruction fiscale prévoyant que le taux réduit s’applique au coût des travaux facturés par les entrepreneurs dans le cadre de contrats d’entreprises, on peut en déduire que les travaux réservés visés à la notice descriptive du CCMI peuvent bénéficier du taux réduit à la condition qu’ils soient exécutés par une entreprise dans le cadre d’un marché de travaux.

Il revient au constructeur de maisons individuelles de conserver à l’appui de sa comptabilité la copie de l’attestation d’octroi du prêt Pass Foncier que lui aura remis son client. Ce document permettre de justifier du bien fondé de la facturation des prestations réalisées au taux réduit de TVA.

Les conditions requises pour bénéficier du taux de TVA réduit doivent être remplies pendant une durée de 15 ans suivant le fait générateur. A défaut, le bénéfice du taux de TVA réduit est remis en cause et le bénéficiaire du prêt Pass Foncier est tenu de verser un complément de TVA. La loi instaure cependant une atténuation au principe de remise en cause de l’avantage fiscal en prévoyant une diminution du complément d’impôt dû au titre de la TVA au-delà de la cinquième année de détention du bien.

La sécurisation de l’acquéreur : les garanties du rachat et de relogement

Dans le cadre du Pass Foncier, l’acquéreur bénéficie d’une garantie de rachat et d’une garantie de relogement assurée par le 1 % logement, dont le contenu a été précisé ci-dessus.

III- LA FACTURATION DES TRAVAUX SOUS-TRAITÉS

L’instruction fiscale précise qu’ « en cas de sous-traitance, les travaux facturés par le sous-traitant à l’entrepreneur principal relèvent du taux normal. Cette règle est de portée absolue.

Mais l’entrepreneur principal facture au client final l’ensemble des travaux au taux réduit y compris ceux qu’il a fait sous traiter pour autant que les conditions générales prévues pour l’application du taux réduit sont réunies. »

Intérêts d’emprunt pour l’acquisition de votre habitation principale

L’administration commente les nouvelles conditions d’application du crédit d’impôt accordé aux contribuables qui financent par l’emprunt l’acquisition ou la construction de leur habitation principale : respect de normes techniques et de performance énergétique minimales pour les logements neufs et crédit d’impôt renforcé pour les logements répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005.

L’ESSENTIEL

• Pour l’ensemble des logements neufs, l’application du crédit d’impôt sera subordonnée à la justification du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur

• La réglementation thermique en vigueur s’entend de celle applicable à la date du dépôt de la demande de permis de construire

• Par ailleurs, pour les logements acquis neufs à compter de 2009, le crédit d’impôt est renforcé si le logement répond aux conditions d’attribution du label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005″

• Dans ce cas, le taux du crédit d’impôt est de 40 % pendant les 7 premières annuités d’intérêts

• Le label doit être délivré au plus tard, selon le cas, à la date d’acquisition ou a la date d’achèvement de l’immeuble

• Dans certains cas, le contribuable peut bénéficier de la majoration du crédit d’impôt avant la délivrance du label

• Par tolérance, le crédit d’impôt majoré s’applique lorsque des travaux permettant au logement de remplir les conditions d’attribution du label BBC 2005 sont achevés dans les 12 mois de l’acquisition d’un logement neuf ou de l’achèvement du logement

DEUX AMÉNAGEMENTS

Un crédit d’impôt est accordé aux contribuables qui acquièrent ou construisent leur habitation principale au titre des intérêts des prêts supportés à raison de cette opération.

Ce crédit d’impôt est aménagé sur deux points :

• D’une part, et pour l’ensemble des logements neufs, son application est subordonnée à la justification, par le contribuable, du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur. Cette mesure concerne les logements qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de la date d’entrée en vigueur d’un décret, non publié à ce jour, et au plus tard, à compter du 1^er Janvier 2010

• D’autre part, et pour les logements neufs dont le contribuable justifie qu’ils présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur, la durée d’application du crédit d’impôt est portée de 5 à 7 annuités de remboursement et son taux est fixé uniformément à 40 % pendant toute cette période. Ce crédit d’impôt majoré s’applique aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1^er janvier 2009 ou, pour ceux que le contribuable fait construire ou encore pour les locaux non affectés à l’usage d’habitation qui sont transformés en logement, aux logements qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter de la même date.

ÉCO-CONDITIONNALITÉ POUR LES LOGEMENTS NEUFS

Logements concernés

Pour les logements neufs, le contribuable bénéficie du crédit d’impôt s’il justifie du respect des normes thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur (éco-conditionnalité)

Sont concernés par cette éco-conditionnalité :

• Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement
• Les logements que le contribuable fait construire
• Les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement

Cette condition ne s’applique donc ni aux logements anciens, ni aux logements rendus habitables, ni aux logements acquis en l’état futur de rénovation.

Les logements neufs qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur permettant de bénéficier de la majoration du crédit d’impôt sont réputés satisfaire l’éco-conditionnalité

Justification exigée

Respect de la réglementation thermique en vigueur

Le contribuable qui entend bénéficier du crédit d’impôt doit justifier du respect de la réglementation thermique en vigueur à la date du dépôt de la demande de permis de construire de la construction. Ces justifications doivent être apportées selon des modalités définies par décret.

Il est rappelé que :

• La réglementation thermique 2000 (RT 2000) s’applique aux constructions neuves ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée entre le 2 juin 2001 et le 31 Août  2006
• La réglementation thermique 2005 (RT 2005) s’applique aux constructions neuves ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à partir du 1^er septembre 2006

En conséquence, les logements soumis à la RT 2000, comme ceux soumis à la RT 2005, peuvent ouvrir droit au crédit d’impôt, toutes conditions étant par ailleurs remplies.

Toutefois,en pratique, pour les logements soumis à la RT 2000 l’obligation de justifier du respect de cette réglementation thermique n’est pas exigée, dès lors que leur permis de construire est nécessairement antérieur à la date de publication du décret relatif à l’éco-conditionnalité.

Entrée en vigueur subordonnée à la publication d’un décret

Les conditions dans lesquelles le contribuable doit ou non justifier que le logement respecte la réglementation thermique en vigueur dépendent de la date de dépôt de la demande de permis de construire et de la date d’entrée en vigueur du décret, à paraître, permettrant au contribuable de disposer d’éléments de preuve du respect de cette condition.

Les différentes situations susceptibles d’être rencontrées sont synthétisées dans le tableau ci-après.

Logements achevés après la date d’entrée en vigueur du décret

Lorsque la demande de permis de construire est déposée avant la date d’entrée en vigueur du décret mais que le logement est achevé à compter de cette date, le contribuable peut bénéficier du crédit d’impôt sans avoir à justifier que le logement répond aux conditions fixées par la réglementation thermique en vigueur.

Bien entendu, aucune opération antérieure au 06 mai 2007 n’ouvre droit au crédit d’impôt, quelle que soit la situation de ces logements au regard du respect de la réglementation thermique en vigueur.

En effet, le bénéfice du crédit d’impôt s’applique aux intérêts versés au titre des prêts immobiliers contractés pour une acquisition qui a donné lieu à la signature d’un acte authentique à compter du 6 mai 2007, ou en cas de construction, lorsque la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue à compter de cette même date.

CREDIT D’IMPOT MAJORÉ POUR LES LOGEMENTS NEUFS « BBC »

Nature de la majoration

Pour les logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur

• Le nombre d’annuités de remboursement pris en compte pour la détermination du crédit d’impôt est porté à 7 annuités (au lieu de 5)
• Le taux du crédit d’impôt est porté à 40 % sur toute cette période

L’application de la majoration du crédit d’impôt n’emporte aucune conséquence sur la détermination de la base du crédit d’impôt, ni sur la détermination du plafond annuel des intérêts pris en compte.

Rappelons qu’une disposition du projet de loi de finances pour 2010, d’ores et déjà adoptée par les députés, prévoit une baisse progressive des taux du crédit d’impôt pour les logements neufs ne répondant pas aux conditions d’attribution du label BBC 2005

Logements concernés

Logements neufs ou assimilés

La majoration du crédit d’impôt concerne uniquement :

• Les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1^er janvier 2009. La date d’acquisition s’entend de la date de la signature de l’acte authentique d’achat
• Les logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 1^er Janvier 2009
• Les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement et qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter du 1^er Janvier 2009.

En revanche, la majoration du crédit d’impôt ne concerne ni les logements anciens, ni les logements rendus habitables, ni les logements acquis en l’état futur de rénovation.

Les logements acquis neufs avant le 1^er Janvier 2009 ne bénéficient donc pas du crédit d’impôt majoré. Sont également exclus, quand bien même la date d’achèvement du logement est postérieure au 1^er Janvier 2009 :

• Les logements acquis en l’état futur d’achèvement avant le 1^er Janvier 2009
• Les logements que le contribuable fait construire, lorsque la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue avant le 1^er Janvier 2009
• Les locaux non affectés à l’habitation qui sont transformés en logements, lorsque la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue avant le 1^er Janvier 2009.

A NOTER

Lorsqu’ils remplissent les conditions d’attribution du crédit d’impôt majoré, les logements ne sont pas soumis à l’obligation de justification du respect de l’éco-conditionnalité.

Logements répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005

Niveau de performance globale défini par décret

Le crédit d’impôt majoré concerne les logements qui répondent à un niveau de performance globale défini par décret

Il s’agit donc des logements qui répondent aux conditions d’attribution du label « Bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005″

Ce label est délivré, sur la demande du maître d’ouvrage ou de toute personne chargée de la construction du logement, par un organisme ayant passé une convention spéciale avec l’Etat et accrédité selon la norme en 45011 par le comité français d’accréditation (COFRAC) ou par tout autre organisme d’accréditation signataire de l’accord multilatéral de coordination européenne des organismes d’accréditation (European Coopération for Accréditations, ECA)

Date de délivrance du label

Pour ouvrir droit à la majoration, le logement doit avoir fait l’objet de la délivrance du label :

• Au plus tard à la date d’acquisition, lorsqu’il s’agit de logements acquis neufs achevés. La date d’acquisition s’entend de la date de la signature de l’acte authentique d’achat
• A la date d’achèvement de l’immeuble, lorsqu’il s’agit de logements acquis en l’état futur d’achèvement, de logements que le contribuable fait construire ou de locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement. La date d’achèvement du logement s’entend de celle retenue par la jurisprudence et de la doctrine administrative

A NOTER

Le bénéfice de la majoration doit être demandé par le contribuable lors du dépôt de la déclaration de revenus (formulaire 2042) de l’année au titre de laquelle le crédit d’impôt est demandé pour la première fois. En conséquence, les contribuables qui acquièrent un logement en l’état futur d’achèvement ou qui font construire un logement, peuvent bénéficier de la majoration du crédit d’impôt avant même l’achèvement du logement et par conséquent, avant la délivrance du label BBC 2005, lorsqu’ils n’ont pas demandé à bénéficier, pour la première fois, du crédit d’impôt à la date d’achèvement ou de livraison du logement

Travaux réalisés dans les 12 mois de l’acquisition ou de l’achèvement du logement

Application du crédit d’impôt par tolérance

En principe, seule l’acquisition ou la construction de logements neufs répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005 ouvre droit au crédit d’impôt majoré

Il est toutefois admis que la majoration puisse s’appliquer lorsque des travaux permettant au logement de remplir les conditions d’attribution du label BBC 2005 sont réalisés :

• Concomitamment à son acquisition (cas des logements neufs)
• Ou immédiatement après son achèvement (cas des logements acquis en l’état futur d’achèvement, des logements que le contribuable fait construire ou encore des locaux non affectés à l’usage d’habitation qui sont transformés en logement)

Ainsi, pour l’application de cette mesure de tempérament, les travaux doivent être réalisés et achevés dans les 12 mois qui suivent :

• La date de signature de l’acte authentique, pour les logements neufs
• L’achèvement de l’immeuble, pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, les logements que le contribuable fait construire ou les logements non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement

Ces travaux doivent être financés au moyen du prêt qui a permis de financer l’acquisition ou la construction du bien ou par un prêt immobilier distinct, sous réserve que ce prêt soit souscrit concomitamment à celui qui a permis de financer l’acquisition ou la construction du logement;

ATTENTION Cette mesure dérogatoire doit être appliquée strictement au regard de l’appréciation du délai de 12 mois. Cela étant, cette disposition n’a pas pour effet de proroger la durée majorée d’application du crédit d’impôt

Dans ce cas, le bénéfice de la majoration doit être également demandé lors du dépôt de la déclaration de revenus de l’année au titre de laquelle le bénéfice du crédit d’impôt est demandé pour la première fois.

Logements éligibles à la mesure de tolérance

La mesure de tolérance s’applique :

• Aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement à compter du 1^er Janvier 2009
• Pour les logements que le contribuable fait construire ou les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement, aux logements qui ont fait l’objet d’une déclaration d’ouverture de chantier à compter de cette même date

Ainsi, par exemple, les logements acquis avant 2009 qui font, au cours de l’année 2009, l’objet de travaux leur permettant de répondre aux conditions d’attribution du label BBC 2005 n’ouvrent pas droit au crédit d’impôt majoré, quand bien même ces travaux sont réalisés dans les 12 mois de l’acquisition.

Justificatif à produire

Les contribuables ne sont pas tenus de joindre à leur déclaration de revenus le justificatif correspondant à la majoration du crédit d’impôt dont ils demandent à bénéficier.

Cela étant, ils doivent tenir à la disposition de l’administration le document justifiant que le label BBC 2005 a été délivré au logement pour lequel la majoration a été demandée. Ce document peut être réclamé par l’administration au plus tôt lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle :

• L’acquisition est intervenue pour les logements acquis neufs
• L’immeuble est achevé, pour les logements acquis en l’état futur d’achèvement, les logements que le contribuable fait construire ou les locaux non affectés à usage d’habitation qui sont transformés en logement

Période d’application du crédit d’impôt

Sept premières annuités de remboursement

Le nombre d’annuités de remboursement pris en compte pour la détermination du crédit d’impôt est fixé à 7.

L’administration transpose, mutatis, mutandis, les solutions retenues dans le cadre des 5 premières annuités pour ce qui concerne :

• La définition du terme annuités
• Le point de départ du décompte des 7 premières annuités éligibles
• Les prêts relais
• Le déblocage échelonné et progressif des fonds (cas des VEFA NOTAMMENT)
• L’absence de versement d’intérêts au cours d’une année. De même, le remboursement différé de la première échéance de remboursement n’a pas d’incidence sur le point de départ du décompte des 7 premières annuités éligibles au crédit d’impôt et n’as pas pour effet de prolonger la durée d’application du crédit d’impôt au-delà de l’échéance ou de permettre le report et la prise en compte de ces intérêts au-delà de l’échéance de la septième annuité
• La souscription d’un prêt substitutif

Option pour l’application différée du crédit d’impôt

En cas de construction ou d’acquisition en l’état futur d’achèvement, le point de départ de la première annuité peut être différé, à la demande du contribuable, à la date de l’achèvement ou de la livraison du logement.

Toutefois, l’administration admet que les contribuables qui ont bénéficié du crédit d’impôt au titre d’intérêts versés avant la date d’achèvement ou de livraison du logement devront, pour bénéficier de l’application différée du crédit d’impôt, revenir explicitement sur leur choix et déposer des déclarations rectificatives conduisant au reversement des crédits d’impôt précédemment obtenus. Dans cette hypothèse, le reversement des crédits d’impôt remis en cause sera, le cas échéant, assorti du paiement de l’intérêt de retard

Articulation avec d’autres dispositifs fiscaux

Le contribuable qui acquiert un logement répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005 peut, sous réserve de remplir les conditions d’application propres à chacun des avantages fiscaux concernés, bénéficier à la fois :

• Du crédit d’impôt pour l’amélioration de la qualité environnementale des logements
• De la majoration du crédit d’impôt relative aux logements qui présentent un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui imposé par la législation en vigueur

La base du crédit d’impôt pour l’amélioration de la qualité environnementale des logements n’inclut pas les intérêts d’emprunt exposés pour l’acquisition de l’équipement, qu’il s’agisse d’un équipement éligible acquis isolément ou d’une quote-part du prix du logement neuf correspondant à un équipement éligible

En outre la majoration du crédit d’impôt peut également s’appliquer aux contribuables qui bénéficient, par ailleurs, du prêt à taux zéro majoré pour les acquisitions ou les constructions de logements répondant aux conditions d’attribution du label BBC 2005.

Enfin, le crédit d’impôt est retenu pour le calcul du plafonnement global des niches fiscales

REMISE EN CAUSE DU CREDIT D’IMPOT

Remise en cause totale ou partielle

Remise en cas totale en cas de non-respect de l’éco-conditionnalité

Le crédit d’impôt est notamment remis en cause lorsque le contribuable n’est pas en mesure de justifier que le logement neuf ayant ouvert droit au bénéfice de l’avantage respecte les caractéristiques thermiques et le niveau de performance énergétique exigé par la réglementation thermique en vigueur.

Remise en cause partielle en cas de non-respect des conditions d’application de la majoration

Lorsque le contribuable n’est pas en mesure de justifier que le logement, pour lequel la majoration du crédit d’impôt a été demandée, répond aux conditions d’attribution du label BBC 2005, seule la fraction du crédit d’impôt relative à la majoration obtenue est remise en cause.

Dans ce cas, le contribuable doit justifier que ce logement respecte la réglementation thermique en vigueur. A défaut, la totalité du crédit d’impôt sera remise en cause.

Sanctions

Le crédit d’impôt s’impute sur l’impôt sur le revenu. Il constitue de ce fait, un élément d’imposition, au sens de l’article 1729 du CGI.

Par suite, lorsqu’il est procédé à une remise en cause des crédits d’impôt irrégulièrement obtenus au motif que le contribuable en peut pas justifier des dépenses invoquées ou a fourni des renseignements inexacts, le complément de droits éventuellement exigible est normalement assorti de l’intérêt de retard et si un manquement délibéré ou des manœuvres frauduleuses du contribuable sont établies, des majorations de droits de 40 % ou 80 %

De plus, certaines charges ouvrant droit à réductions ou crédits d’impôt et non justifiées sont assimilées à une insuffisance de déclaration pour l’application de la tolérance légale

Un crédit d’impôt encore plus important

Une maison basse consommation BBC permet, dans le cadre de la nouvelle loi de finance 2009, de bénéficier d’un crédit d’impôt encore plus important. Exclusivement réservé aux logements atteignant la performance BBC 2005 (décret du 08/05/2007), le montant du crédit d’impôt est désormais porté à 40 % du montant des intérêts pendant les 7 premières années.

Un financement beaucoup plus compétitif

Une maison basse consommation BBC permet d’obtenir des conditions avantageuses en terme de financement. En complément du doublement du nouveau prêt 0% en vigueur depuis le 15 janvier 2009, il est également possible d’obtenir des financements complémentaires à des taux préférentiels comme le prêt EDF Vivrélec ou les prêts éco-vert de certaines banques.. Les économies d’énergies permises par une maison BBC conduisent à réduire le coût de fonctionnement du logement.

Un potentiel de plus-value plus étendu

Une maison basse consommation BBC permet de pouvoir dégager une plus grande plus value en cas de vente. En effet, la valeur d’une maison individuelle va de plus en plus dépendre des ses performances énergétiques, de son coût réduit de fonctionnement et surtout de son absence de réhabilitation pour être dans les nouvelles normes de la réglementation thermique.

La loi Scellier permet le remboursement par l’état de 25% à 37% du prix d’un bien immobilier destiné à la location.

Cette nouvelle loi Scellier est non seulement beaucoup plus intéressante que les lois Borloo et Robien, mais, basée sur une réduction d’impôt, elle s’adresse à tous les contribuables, quelle que soit leur tranche d’imposition.

Avec un plafond de 300 000 € d’investissement et un seul logement par an, cette réduction d’impôt peut s’étaler de 2 manières différentes:
‐Scellier classique : 25% de réduction d’impôt – location du bien sur 9 ans
‐Scellier social : 37% de réduction d’impôt (25+12) – location sur 15 ans

Seules les zones A, B1 et B2 peuvent recevoir des investissements type SCELLIER

Au 1er janvier 2012, la réduction passe de 25 à 20%